株山人の投資徒然草

大手運用会社をリタイアし、八ヶ岳に住む株山人の日記

大手運用会社をリタイアし、八ヶ岳に住む株山人の日記

株を職業にして38年、株式投資の楽しさを個人投資家に伝えたい。
Kindle版の「株式需給の達人(おもしろ相場格言編)」を出版しました。
既刊の「株式需給の達人(実践的バリュエーション編)」「チャートの達人」「個人投資家の最強運用」「株式需給の達人(基礎編)」「株式需給の達人(投資家編)」とともに一読をおすすめします。

終活への道

老後「爆死」問題(3)3000万円では足りない

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インフレは高齢者の敵だ。
インフレで何もかも値上げされるのに、年金は物価スライドがあったとしてもわずかしか増えない。
当然、実際に使えるお金の価値が減少してしまう。

何年か前、老後3000万円問題があった。
これは「老後安心して生活していくには年金以外に3000万円の貯蓄を持つ」必要があるというものだったと記憶しているが、インフレによってこの虎の子3000万円も価値が目減りする。

簡単に試算してみる。
70歳でリタイヤし、その後20年生きるとすると・・・
インフレ2%の前提では20年後の貯金3000万円は2018万円の現在価値しかない、インフレ3%では1661万円の現在価値とインフレの目減りが大きい。
老後3000万円を目標にしている家庭は、インフレ2%を想定すると4000万円以上、インフレ3%なら4400万円以上の貯金を持つ必要が出てくる。


インフレが続く想定では「老後3000万円」では全く足りない。
ではどのぐらい貯金すれば、老後の安心を得られるのだろうか?

仮に3000万円の貯金なら、年150万円づつ取り崩すと20年は大丈夫だが、インフレがあると10年ちょっとで貯金が枯渇する。
4000万円持っている人は、その貯金に合わせて生活レベルも上がているので結局は同じことだろう。
貯金を多く持っていて、ケチケチの貧乏生活に耐えれる家庭だけは大丈夫だ。


でも、筆者は問題解決は別のところにあるように思う。

70歳上のリタイア組も定期的なキャッシュフローを得ることが特に重要になる。
無職の年金生活で貯金を取り崩すタケノコ生活は絶対に避けるべきだ。
簡単なバイトで毎月数万円を稼ぐだけで、年金+バイト代で貯金の取り崩しを相当に防げる。
こうした努力の他に、運用でキャッシュフローを稼ぐ方法もある。

長期的インフレ時代となれば、金利も上昇しているはずで2%〜3%の金利を上手に運用することで老後の安心が得られる。
退職後の年金生活でも運用して金利を得ることがキーになる。
インフレ=高金利であり、借金の利払いが大変になる一方、運用収益も金利上昇で上がる。
このバランスをうまく取ることが解決の糸口になるかもしれない。

次回、「インフレ時代の老後対策」を考えてみたい。




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60万人が生まれ、160万人が死ぬ国(4)独身税

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選挙のスピーカーから流れてくるのは「耳障りの良い言葉」だけだが、最近「独身税」という言葉もちらほら聞かれるようになってきた。
最近のニュースから・・・
「子ども・子育て支援金制度」は、独身か既婚かにかかわらず、医療保険に加入しているすべての人が支払いの対象となる一方で、実際に支援を受けられるのは子育て世帯に限られるため、子どもがいない世帯からは「自分たちは負担する独身税だ」との声も上がった。


日本の子育て支援は福祉国家を標榜する北欧諸国にように手厚い。
それだけ少子化が国家の大問題と見ているということだが、この手厚い子育て支援に対して子供のいない世帯や独身世帯から反発も始まるかもしれない。

現在、「独身税」と拡大解釈されているのは「医療保険の支払いが独身者も対象になる」、支援を受けない子供のいない世帯も保険料が増えるという問題だ。
でも保険料だけではなく、子育て支援制度も金額が大きく独身税のような効果が出る。

24年予算での子育て関連は5.3兆円で、児童手当、出産交付金、高校の無償化、保育士配置の変更、子育てエコホーム支援などなど、さらに補正予算で子供一人2万円給付、保育士の待遇改善などで3600億円を計上している。
合計では5.7兆円という巨額な税金が子育て予算に投入されている。

その一方で、少子化が続き、23年に出生数が70万人を割り込んだのがニュースになったが、昨年は66万人、今年は丙午でもありさらに減少していく懸念が囁かれている。


確かに少子化・高齢化は国家にとって大惨事なのだが、こんなバラ撒きだけでホントにいいのだろうか?

積極財政を掲げる高市さんは、巨額の一般会計を組み29兆円以上の新規国債を発行する。
子育て予算は単年度の税金で賄えればいいが、巨額の国債発行で賄う、将来に渡って財政負担が増える。
この借金を返済するのは、少子化した将来世代、現在の子供たちだ。
子供たちにとっては子育て予算で育てられ、おとなになってから返済する、なんか「働いて返す奨学金」のようなものだ。

子供のいない世帯(特に欲しくてもできない世帯)にとっては、現状何もなくても医療保険、消費税を含めた税金、社会保険料が増える。
結婚しないから・・・子供ができなかったから・・・それは「罰」なのだろうか?



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終活は長いマラソン(25)譲渡益課税はこわい

税金














なんかヘンなことになってきたと思ったのは、友人の税理士と飲みに行った時だった。
「別荘を売ったけど、若干損した。」
「売ったんだ。ゴルフ場も近いし、BBQも良かったけどね。」
「残念ながら、今年はBBQもなしだな。」
「これからどうするの? ゴルフは?」
「東京でのゴルフ会員権を復活させるかな?」

・・・と会話が続いた・・そして・・・
「損したんだから、確定申告もなしだよな、譲渡税もないよね。」
「それは減価償却を計算してからだね。」
「えっ、減価償却? 事業用資産じゃない、個人のマイホームでも減価償却がかかるの?」
「そりゃ、そうよ。住宅の価値は減価していくから、同じ価格で売れるということは儲けていることになるわけよ・」
「ガーン!! じゃ、譲渡益が出るな。確定申告、助けて!」

ということで、ヤバいことになってしまった。
そこから、個人の譲渡益課税、減価償却対象について勉強が始まった。

分かったことは、①木造住宅の場合は個人居住用であっても耐用年数33年で減価償却されること、②土地は減価償却の対象外で、個人居住用の場合は庭木も土地に含まれ対象外になること、③事業用資産と個人居住用では要償却資産の対象が異なること、などなど。
結局、税理士に相談しないと詳細がよく分からん??

簡単に譲渡税をを考えてみると・・・
所有期間が9年とすると耐用年数の3分の1に近いので、建築費のおよそ3割が減価償却として取得価格から差し引かれることになる。
だったら、ほとんどのケースで譲渡益が発生することになる。
しかも、住宅本体の建築費はもちろん、住宅に付随する外構工事も設計デザイン費も償却する必要がありそうなので、減価償却は相当キツイ。

ヤバい、ちゃんと納税しないと・・・
でも儲かっていないのに譲渡益ってなんなんだろう???




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老後「爆死」問題(2)老後の安心とは?

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インフレが進んでも年金が上がらない(物価スライドが機能しない)ので、生活費の上昇分を年金以外の収入で賄わなければならない。
現在の高齢者も大変だが、さらにこれから高齢者に仲間入りする人たちも大変だろう。

では、老後3000万円問題はどこへ行くのだろうか?

高齢者予備軍は、まず住居問題に直面する。

60歳以上になると賃貸アパートを借りるのが難しくなる。
安心できるのは持ち家や持ちマンションだが、これも不動産価格と金利の上昇で相当難しくなる。
借りても買ってもヤバいのが今の状況だ。

都心の新築マンションは平均で1億円を越えた。
政府はこうした高価格に対応して、固定型住宅ローンの上限を従来の8000万円から1億2000万円に拡大した。
1億2000万円の住宅ローンがあれば、サラリーマンでも家やマンションを買える。
しかも、同時に固定金利ローン期間の長期化も進んでいる。
30年ローンでは毎月の返済額が大きくなり、50年ローンなどの超長期ローンも増えている。


大丈夫だろうか?

50年ローンで1億2000万円を借りてマンションを買うとする。
金利はまだ低いだろうか35年で2%を超えたので、50年固定ローンはさらに金利上昇している。
確かに50年ローンにすればフラット35よりも月々の返済額は数万円減る。
しかし50年の金利分(2%として計算しても)を含める元利合計は激増する、合計の返済額は1億9000万円にもなってしまう。

年収500万円のサラリーマンは30歳から70歳まで40年間働くと、年収の合計金額が2億円程度になる。
その年収合計から元利返済の合計額1億9000万円を払ったら、わずか1000万円しか残らない。
このサラリーマン家庭は破綻する可能性が相当ある。

しかも、70歳で退職しても50年ローンが残り10年もある。
年金生活になっても住宅ローンを払い続ける・・・これはキツイ!!
老後「爆死」も現実感を持ってきたのではないだろうか。


住宅を買わずに賃貸を続ければ、こんな苦労はしないが、老後もアパートを借りられるかは不安がある。
住宅を買っても地獄、買わなくても地獄・・・
現役世代は厳しい選択を迫られている。


さらにインフレが10年単位で続くと物価上昇で年金生活を圧迫する、というわけで貯金の取り崩しで生活費の足しにすることになる。
この点を次回考えてみたい。




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終活は長いマラソン(24)ダブル断捨離

人生100年









別荘の売却が決まり、本格的な断捨離のプランを考えることになった。
自宅と別荘、二軒分の家具・家電・衣服・雑貨などがあり、ダブル断捨離をしなくちゃならない。
これを残すのか、どれを処分するか、考えるだけでも面倒でまったく頭痛の種でしかない。
処分すると簡単に言っても、大変な作業でお金もかかる。
残すとなると、何をどこに置くかを考えなくっちゃならない。

というわけで、保有しているモノをまずは「捨てる」か「再利用」で振り分けることにした。
「捨てる」モノは、八ヶ岳で捨てるのか、東京で捨てるのかを決める。
どっちが簡単(仕事量として)なのか、コストはどう違うかを考えて決めなければならない。


まずは大型家具

ソファはどうする?
2軒分で2〜3人掛けのソファが4つ。
別荘撤収後、東京のリビングには4つは置けない。
東京では本革ソファが二つ、こっちを捨てることにし、地域の粗大ゴミ手順に従って料金を払って回収してもらうことになる。

ダイニング家具はどうする?
ダイニングテーブルとチェアは6人掛けの大型テーブルと4人掛けのテーブル、椅子は全部で10脚。
はっきり言ってこんないいらない。
一つは昔ロンドンで買ったマホガニーの英国ダイニングテーブルで、これは捨てられない。
もう一つは飛騨の家具、柏木工のダイニングテーブル、これも捨てられない。
どっちを捨てるべきか、悩むな????
決められない・・・というわけで2セットになってしまった。

ベッドはどうする?
ベッドは東京でダブルとシングルの二つ、別荘でセミダブルとシングルの二つ、夫婦二人なのに全部で四つもある。
となると、新しさで決めるしかないかも?
別荘のベッドは10年も使っていないので、東京の古いベッドを二つ捨てることにした。

家電製品はどうする?
テレビは古い30インチのテレビと60インチの大型テレビの二つ。
これは簡単、大型テレビを使うのは当たり前のことで、古い小さいテレビを捨てることにした。

冷蔵庫は500リットルの大型が二つ、一つはいらない。
これもどうしようか迷うが、娘の家で使うというのでそっちの運び込むことにした。

洗濯機はドラム式と普通の洗濯機の二つ。
ドラム式の洗濯機を娘の家で使うというので、普通の洗濯機を自宅で使い、ドラム式は引き取ってもらうことにした。

さらに別荘に置いている原付バイクはどうする?
引越し業者によると、バイクを運ぶだけで4万円別途かかると言われた。
4万円払って東京へ運んでもらうか、その場で売却するかを選択しなければならない。
いくらで売却できるかにもよるが、東京ではあまり使わない。

その他、ゴミ出しが制限されている別荘人にとっては必要不可欠なゴミ処理器。
これは東京では全く使えないので捨てるしかなさそう。
バーベキューコンロも東京では煙が出るので使えない、なので捨てることにした。
Boseのステレオは東京へ運び、東京で使っている古いコンポは捨てる。


これ以外にも荷物はムチャクチャある。
二軒分の断捨離はたいへんだ・・・どうする?



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老後「爆死」問題(1)老後3000万円問題はどこへ行く

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年金支給日は2ヶ月に1回、偶数月に受け取れる。
この年金支給日になると、郵便局に長蛇の列ができる、高齢者が集まりお金を引き出すためだ。
この高齢者にテレビがインタビューする場面が必ず出てくる。

年金について聞くと・・・
「年金は4万円で生活が苦しい」「年金が10万円だが、余裕がない」・・・などの声が出てくる。
さらに・・・
「最近はなんでも値上がりし、年金だけでは暮らせない。」
「コメの値上がりで、米を買うのをためらってしまう。」
「年金支給日は2ヶ月に1回の楽しみ、2000円持って居酒屋へ行き、ビールをガブ飲みし焼き鳥を食べる、これが人生の楽しみだ。」
「年金支給日は2ヶ月に1回贅沢ができる日で、回転寿司に行く。」
などの声が上がる。

筆者も年金生活者であり、年金支給日は楽しみな日だ。
でも一番の問題は「物価の上昇=インフレ」。
これが高齢者の生活を直撃する。
今の高齢者の多くは「とても我慢強い」人たちで、物価上昇で年金が目減りしても耐えられる。
老後「爆死」するわけではない。


このインフレと年金の問題が真の意味で直撃する人は「これから高齢者になる人たち」=高齢者予備軍たちだろう。

以前、「老後3000万円」問題がマスコミで広く取り上げられた。
安心した老後を過ごすには、3000万円の貯蓄が必要だという試算だったと記憶しているが、これには物価上昇=インフレは考慮されていない。
年金には物価スライドという仕組みが取り入れられているが、物価上昇分のほんの一部しか物価調整されない。
基本的に年金はインフレに勝てない。

となると、将来の高齢者世帯は「老後3000万円」で足りるのだろうか?
10年、20年単位でインフレが続くと3000万円用意しても足りなくなる。
長期的なインフレは年金生活者にやばい、生活のための貯金取り崩しも起こる。
でも本当に厳しいのは、これから高齢化する年代の人たちが、より大きな金額を用意する必要があることだ。

さらに持ち家や持ちマンションのない家庭は苦しくなるかもしれない。
すでに都心ではマンション価格平均が1億円を越え、普通のサラリーマンには手が届かない水準に上がってしまった。
インフレを続けばさらに上昇していく可能性もある。

と考えれば、老後3000万円ではなく、老後5000万円かもしれないし、老後1億円かもしれない。
こんな日本じゃ、誰も安心して老後を迎えられない。

「インフレと老後」を考えることは深掘りしてみたいテーマだ。




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終活は長いマラソン(23)10年ぶりの東京の正月

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昨年末に八ヶ岳の別荘を売却したので、10年ぶりに東京で新年を迎えた。
マイナス5度ぐらいまで下がり凍つく八ヶ岳に比べ、東京は天国にいるかのように暖かい。
でもどこに行っても人、人、人、人ばかりなので息苦しい感じもする。

初詣というわけでもないが、散歩ついでに近所の神社や寺を歩いて回ってみた。
まずは地元の神社だが、神社の外まで参拝に列、また後で参拝すればいいと思いパス!
次に行った目黒不動尊はもっと大変な混雑。
鳥居の近くのいつもいく鰻屋も大混雑、正月からウナギを食べる人が多いんだ!と思いながら行列をみたが、やっぱりパス!
大鳥神社も200メートル以上の大行列ができていて、とてもお参りする気になれずパス!
歩いてヘトヘトになったが、ただ一つ五百羅漢寺は空いていて待たずに参拝できた。
良かった、一ヶ所でもお参りできた!

というわけで10年ぶりの東京の正月はけっこうな苦労、八ヶ岳ならば身曽岐神社は多少混むがそれ以外人がいない。
昨年末の別荘売却が大仕事だったが、それも終わり一段落・・・と思っていたら、そうでもないことに気がついた。
まずは、別荘10年の投資採算を振り返ってみたい。


田舎の住宅売却はタイミング次第だし、購入時と売却時の価格の差は人気、築年数、再取得価格で左右され、適正価格はあってないようなものだと思う。
自宅のケースで検証してみた。

自宅のデータは以下の通り。

    資産価格計 土地価格 建物価格 庭木
購入時  100  27   70   3
再取得  117  29   84   4
売却時   97  29   68   0

再取得は土地は時価、建物や庭木は資材費や人件費が20%上昇したと仮定した。
再取得価格が上昇すれば当然中古価格も上がる、でも中古住宅には経年劣化(減価償却)があり価値は減少する。

我が家の場合は売値と買値が3%しか違わなかったが、それは物価上昇により資産価格の17%上昇一方、築年数による資産価値の20%減価によって相殺されたという理屈で説明できる。

人気は築年数も大きな要素だが、その家の特徴でも左右されるのだろう。
どこが設計したか、ログハウスなのか、薪ストーブがあるか、日当たり、富士山が見えるか、北岳が見えるか、などなどエモーショナルな点でも変わる。
一般的には築年数の経った物件は急激に安くなる、それは土地価格の割合が低いので建物の劣化がストレートに価格に反映されるからだろう。


別荘に売値は買値の3%下で、個人的には損したという感覚がある、少なくとも儲けた感覚は全くない。 ところが、ところが、税法上、儲けたことになってしまい、納税する必要があるようだ。
・・・ガックシ、儲かってもいないのに税金を支払うことになってしまいそうだ。
今年は年初から鬱陶しい!!!

次回に続く・・・



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終活は長いマラソン(22)別荘生活の清算

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定年退職を控えた10年前、東京を離れ二拠点生活するのを夢見ていた。
東京人にとって田舎生活は憧れでもあり、スローな時間を過ごすことが楽しそうに見えた。
そして選んだのが八ヶ岳の南麓、軽井沢よりも日照時間が長く湿気が少ない、1200メートルと標高も高いため夏でも30度以下で避暑には最適な場所だ。

それから10年、二匹の犬との日常を過ごし、孫たちが遊びに来たり、家族や友人がバーバキューなどに集まり楽しい生活を送ってきた。
しかし、10年も経つといろいろな環境が大きく変化する。
「まあ、いい潮時だ」と思い、別荘を手放した。


この10年の二拠点生活を総決算するとしたら、どうなるのだろう?

田舎の物件は、路線価が決まっていて適正化価格が明らかな都会の物件を違い、買い手が買いたい価格で決まる、需要次第という決まり方だ。
田舎のポツンと一軒家みたいな家が広い土地付きで10万円で売られていたり、リゾートマンションが5万円で売られていたりするのをよく見るが、単純に買いたい人がいないからだ。
買うのは簡単でも売るのは困難・・・というのが田舎の物件だ。


我が家の採算はどうだったのだろう?

購入価格は、土地価格、建築費(設計と施工)、外構工事費(庭や駐車場など)が含まれる。
10年前の購入価格を100とすると、土地価格は27、建物価格70、庭の植木3だった。
そして売却価格は同じ購入価格を下回る、100に対して97だった。
ザックリ言って、買値を若干下回る値段で売れたというわけだ。

購入価格を3%下回ったのだが、感覚的には土地と建物でほぼチャラ。
土地と建物がチャラなら「まあいいっか」と思った。
欲を言えば、投資金額を全額回収したいと思ったが、10年の別荘生活を楽しめたのでそこまで欲をかいてもしょうがない。


もっと細かく考えてみよう。

第一に、田舎の土地価格はあまり上がっていない。
リゾートや二拠点がブームに見えるが、軽井沢など人気のリゾートを除き、一般の高原などでは需要があるが地価を上げるほどではない。

第二に、建物は時間が経つほど価値が下がる。
10年経てば修繕すべき部分が増え、外壁の塗装や水回り設備を更新したり、様々な費用がかかるようになる。
さらに時間が経てば、建物自体が劣化し価値を失っていくというわけだ。

これを税法では「減価償却」というわけだが、木造家屋の耐用年数が30年ちょっと、つまり30年もすれば建物価値がほぼゼロになる。
これはあくまで税法上だけの問題で、100年住んでも200年住んでもいいし、もちろん、築40年以上の中古住宅もSUUMOを見ればいくらでもある。
これらの物件が建物の価値をゼロに値段を付けているか?というとそうでもない。
築40年の物件でも買い手はそれなりに価格を付けて購入しているようだ。

もう一つは建築費の高騰だ。
同じ建物を新規に建てたらどのぐらいかかるのかという再取得価格の問題だが、これも重要な価格決定要因になるのは間違いない。
同じ建物を今建てたらいくらになるのか、その再取得金額が上がれば中古価格も上がっていくのは理解できる。

次回、自分の家をネタに「田舎の家の価格」を考えてみたい。




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終活は長いマラソン(21)最大の断捨離、別荘の売却

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軽井沢ほどの人気もなく、地価も上がっていないような場所だが、それなりに別荘需要はあるみたい。
SUUMOに出してから、何人かのアプローチがあった。

個人では高齢の夫婦が物件内覧に来た。
我が家は室内にステップがいくつかあり、そのステップの上り下りが難しいということで成約には至らなかった。

別に都内の不動産業者も内覧希望だった。
この不動産屋の背後には都心に住む顧客がいるらしく、その代理として来ていると話していた。
本人の代理の不動産屋が色々と物色しているようだが、我が家にはそれほど興味がなかったみたい。

シェア別荘を全国展開していると言う会社もアプローチしてきた。
八ヶ岳南麓にシャア別荘を増やしたいと考えているようだった。
「民泊」のような不特定多数が使うとその出入りなどで近所迷惑になると不動産屋が心配していたけど、シェア別荘ならば特定に人しか使わないのでいいかもしれない。

というわけで、この清里周辺もけっこう需要があるというのが分かった。
下の表は以前使用した「ある日のSUUMO物件」だ。

北杜市の事例
     土地    建物  築年数  物件価格
物件① 1686㎡ 166㎡  8年 1億3900万円
物件②  688  148   5    8500
物件③  708  115   8    5300
物件④  748  432  25    5000
物件⑤  332  140  12    3800
物件⑥ 1681  120  43    3580
物件⑦  662   90  23    3380 
物件⑧  644  254  30    3280
物件⑨  254   56  34    2780

この9物件のうち、3物件はすでに売れたようで、SUUMOの物件検索に表示されなくなった。
築浅の物件の方が早く売れる傾向があるようだ。
わずか2ヶ月で3物件が売れる、1年かければ全部の物件が売れてしまうのかもしれない。
もちろん別荘は個人の嗜好が強いので、売れ残りは一定数出てくるだろうけど・・・

というわけで、我が家の別荘にも買い手がつきそう。
でも、これからが大変だ。
庭の整備(もちろん庭師に任せる)、ハウスクリーニング、引越しの手配、家具や家電などの粗大ごみの処理、別荘に置いていたバイクの処理・・・・




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終活は長いマラソン(20) 売却話が進む

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新型コロナ禍が終わったこと、建築費の高騰と新築住宅の高額化、都心で強烈な気温上昇、この三つが原因で多くの都会人が田舎へと移動している。
というわけで、地元の不動産屋もなんか忙しそうで、儲ける機会が増えているらしい。


新型コロナ禍で移動が制限され景気不安もあったが、今は賃金も増え、多くの人たちも生活に余裕が出始めた。
しかし、諸物価の高騰が建築費に及び、新築のコストを大きく引き上がったためか、割安な中古物件への買い需要が増やているらしい。
そこで起こったのが最近の夏場の強烈な気温上昇、40度近い高温が日本の各所で記録され、多くの人たちが避暑を求めて高原に移動したいと考えたみたいだ。

一種のブーム的に起こっているのが「田舎移住」であり「二拠点生活」だ。
もちろん、賃貸で田舎へ移住する人もいるし、古民家を改造して住む人もいる。
でも、経済的な状況を考えれば、手取り早いのはシェア別荘や貸し別荘なのだろう。


我が別荘も売り出し中、ある会社(法人)が購入希望でアプローチしてきた。
基本的に個人向けの別荘だが、法人に売るとどうなるのだろうと思った。
不動産屋は、貸別荘は客が大騒ぎしたり、客の出入りが激しく近所に迷惑がかかるかもしれないと慎重で、ここの静かな別荘地に合わないと考えている。
でもシェア別荘業者ならばいいかもしれないと言う。

この会社は担当者が別荘分譲地の一軒一軒に、筆者の別荘を購入しシェア別荘にしても迷惑をかけることはないと説明して回ったらしい。
散歩の途中で近所の人と話した時そう聞いた。
そんな感じで不動産屋も迷惑ならないと思ったのだろうし、シェア別荘業者のこうした気遣いが売却話を進めたのかもしれない。

この業者のシェア別荘事業はリニューアルした別荘を数人のオーナーで保有する事業を行う。
この会社のホームページを見ると、八ヶ岳や軽井沢や那須にシェア別荘を営業している。
不特定多数の人が使う貸別荘ではなく、特定のオーナー客が使うだけのシェア別荘の方が周りの人たちにはいいのではないかと不動産屋は言った。
まだまだ話をどう進んでいくのかはよくわからない。
どうなることやら・・・・?



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終活は長いマラソン(19)シェア別荘、貸別荘

らくてん













移住ブームで八ヶ岳南麓に家を持つ人たちも増えている。
地元の人たちとのゴルフで話している時、ある人が「小淵沢カントリークラブは地元民をバカにしている」と言った。
「???」・・・小淵沢カントリークラブはとても良いコースだなと思っていると・・・
どうやらプレイ料金をどんどん値上げし、田舎のゴルフ場なのにラウンドフィーを1万5000円も取る、これにカート代やら昼ごはんなどを加えれは全部で2万円近くもかかるというわけだ。

昔、この小淵沢カントリーにも「友の会」があった、その会に登録してコンペに参加すれば1ラウンド1万円以下でプレーできた。
その友の会もなくなり、プレイ料金が毎年のように値上げされた。
その理由が、「地元民は来なくていい」「裕福な別荘民だけで十分」というものだ。
小淵沢周辺は、富士見高原、原村なども近く、高級別荘地が多い。
そこで別荘を持つ人たちを相手に商売する方がいいと表明したわけだった。

最近、その小淵沢でRakten Stay Villaが開業し人気となっているようだ。
一棟ごとに独立した別荘タイプの部屋が9棟建っている。
ちなみにブッキング・ドットコムで見ると、貸別荘は八ヶ岳南麓だけで41施設が検索できる。
別荘が増えると同時に、貸別荘やシェア別荘もどんどん増えている。


地元の不動産屋から聞いた話では、建築コストが上昇し新築別荘を希望する顧客が減っている反面、中古別荘の需要が増えているという。
中古別荘をSUUMOなどに掲載すると、中国系の不動産屋がすぐにアプローチしてくる。
多くの「一棟貸しの別荘」や「(無許可の)別荘民泊」だという。

中国の不動産業者は、築浅で割安な中古別荘を買い集め、それを中国系のSNSで公開して中国人顧客を集め、民泊に複数人を宿泊させたり、大人数の団体客を一棟貸しの別荘に宿泊させるという。
中国系SNSで中国人客を集め中華航空で日本へ、空港からは白タクでリゾート地へ、そこでは中国人経営の民泊に宿泊させ、専用バスで観光案内をする。
全ての段階で中国系の会社が関与し一気通貫の収益を上げる、完璧な収益モデルだ。

この不動産屋は、買い手が中国人や中国系法人とわかると「売らない!!!」と決めていると言った。
地元の多くの人たちとの信頼関係を壊すようなことはしないというが、そうでない儲け主義の業者もいるので中国系に売り渡される別荘も多いだろう。
今や、リゾート地でも中古物件の争奪戦が繰り広がられている。



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就活は長いマラソン(18)移住ブーム

断捨離










テレビをつければ、温泉番組、移住や田舎暮らし、隠れたグルメばかり、「温泉」「移住」「グルメ」がブームになっている。
夏でも30度ぐらいの気温で過ごしやすい場所、地元の人たちが優しくで野菜などのお裾分けのある地域、役所で移住を勧めていて補助金がたっぷりもらえる町、などなどが紹介される。

確かに都会にずっと住んできた人には田舎暮らしは新鮮に感じるだろう。
筆者も二拠点生活を始めた頃はそんな感じだった。
それは都会の日常に対して、「非日常」の生活に対する憧れもあるだろう。
定住に成功して楽しい田舎生活を続けている人もいるし、なかなか馴染めず東京に戻る人もいる。
人それぞれで、残念ながら、こうすれば幸せになれるという法則はない。


田舎と東京の不動産の一番に違いは、需給が安定していないことだと思う。
東京の不動産ならば、路線価があり需給のマッチした価格がほぼ決まっている。
特に土地価格はその生み出す収益によって決まり、その収益をベースにした価格で一定の取引が安定して発生する。

一方、田舎の不動産はいつでも買い手がいるわけではない。
ブームになれば、ほとんど価値のない古民家も高い値段がつく。
でもブームが去ると、良質の住宅なども買い手がつかなくなる。
そのタイミングが難しいところだろう。

その基本は買い手がいるうちに売る、ブームでもっと価格が上がりそうと思った時に売る、というっことだと思う。
あの人気に軽井沢でさえ、古いボロボロの廃墟にような別荘も多くある。
清里は80年台のブームが去ってから、廃墟のような建物だらけになった時期もあった。
最近ではリニューアルが進み、街並みが改善しているけど・・・


さらに筆者の住む八ヶ岳南麓は、移住以上に貸別荘がブームになっている感じがする。
小淵沢では楽天Gが貸別荘事業を始め、Rakuten STAY VILLAという名称で展開している。
東京の本社のあるSANUという会社も八ヶ岳、軽井沢を始め全国でシェア別荘事業を進めている。
その他、ペットと一緒に泊まれる貸別荘も多くある。

次回、この貸別荘やシェア別荘のブームを考えてみたい。




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70万人が生まれ、150万人が死ぬ国(10)東京の空き家

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東京の地価は路線価で+8.1%と、全国平均の3倍のスピードで上昇している。
渋谷の再開発は大規模だったが、虎ノ門、品川駅周辺、日本橋周辺、湾岸地域などなど再開発プロジェクトが続いていることも土地の需要そ増やしているのだろう。
さらに賛否両論があるが、外国人の不動産投資も活発化し、平均のマンション価格が1億円を突破してしまった。

その一方で、東京の空き家がどんどん増えている。
その数、なんと、90万戸に上り、全戸数の10.9%は空き家という。
筆者の住む地域でも、確かに空き家が増えている感じはする。
でも、空き家の所有者が亡くなり相続が進むと、空き家が取り壊され、そこに賃貸マンションや数軒の建売り住宅が建設されている。

東京の住宅地では数年間空き家になっても、相続後、新しい家に生まれ変わる。
そういう意味では地方の空き家と東京の空き家では意味が違う。
地方の空き家はそのまま放置され朽ち果てていく、それに対して、東京の空き家は住宅の新陳代謝のようなものだ。


でも大きな問題が2030年以降になると表面化するかもしれない。
それは高齢化の一段の深刻化と土地家屋の「2次相続」の問題だ。

上のグラフに見られるように空き家率はここ10年以上にわたって10〜11%で推移してきた。
この空き家率が2030年代になると一段と上昇してくるかもしれない。

一つは高齢化が一段と進み、高齢者世帯数が増えてくること。
これは当然といえるが、もう一つの理由がもっと大きいかもしれない。
それは「2次相続」が増え、単身高齢者世帯の増加することだ。

平均寿命の違いから女性単身世帯が増えてくるのが「2次相続」で、これは2030年代に顕著になる。
2次相続後の単身高齢者が介護施設や高齢者施設に入ると、家屋は空き家になる、これが原因になる。
高齢世帯のうち単身世帯は現状32%程度だが、2次相続が増えれば空き家も増えてくる。


空き家数の増加が東京の地価や不動産価格に対してどう影響するのだろうか?

これらの空き家を全部アパートに立て替えたら、いくらなんでもアパートの需給を壊してしまうかもしれないし、再開発して建売住宅として販売しても需給を壊すかもしれない。
2030年以降の不動産投資は慎重にならざるを得ないだろう。



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終活は長いマラソン(17)SUUMOに登場

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不動産屋さんと話がまとまり、売り案件としてネットに出してみることにした。
仲介は地元の不動産屋さんだが、「自社のHPの競争力がない」というわけでSUUMOに載せることになった。

この不動産屋さんが自宅に来てパシャパシャとシャッターを切り、10枚程度の写真を撮っていった。
どんな仕上がりになるのか、不動産屋さんが地元のオッサンなので写真のセンスがどうなのか、ちょっと不安だったが、結局不動産屋さんにお任せ。
家の外観も北側のフロントヤード、南側のバックヤードの両方を撮ったが、芝生が伸びていたので慌てて芝刈り、綺麗に写るようにした。
ちょっと面倒な感じだったがここはガマン。

値段については不動産屋さんはできるだけ売りやすい価格、こちらはできるだけ高くと、なかなか意見が合わない。
売却で儲けようとは考えていないが、土地の取得価格+建物の建築コストはできるだけカバーしたいと考えていたのでソコソコ値段で出してみることにした。

こちらとしても約10年別荘生活を楽しんで、当初の土地取得コスト、建築コストをほぼほぼカバーできれば(外構や庭、取得税や固定資産税などは除く)、まあ、妥協できる。
というわけでゴーサインを出した。

急いで売却したいわけではないので、じっくりと買い手の状況を見て場合によっては値段を下げてもいいかなとは思っている。
どうなることやら・・・???




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終活は長いマラソン(16)田舎の住宅価格の決まり方

路線価












田舎の家と土地ってどう価格が決まるのだろう?
地価には調査機関、調査タイミングによって、公示地価(国交省)基準地価(都道府県)路線価(国税庁)と大きく三種類の統計がある。
路線価は国税庁から発表され、相続税や贈与税の基準になる重要な指標だ。

しかし、田舎の土地には路線価がない。
通常なら上の表の感じで、実勢価格11万円に対して公示地価は10万円、路線価は8万円、固定資産税評価額は7万円程度だ。
路線価は道路に面した土地評価で、全国的に最も分かりやすい。

この路線価がないことで田舎の土地は難しい。

筆者の山梨の土地は購入時6万円/坪だったが、固定資産評価額は2万円程度でしかなかった。
通常の固定資産税評価額は実勢価格の6〜7割で、固定資産評価2万円とすると、実勢価格はせいぜい3〜4万円となる。
筆者の購入価格は割高だったのだろうか?

建物の評価額は取得価格(新築価格=材料費、工事費、デザイン、その他)、建物は毎年減価償却していくので、築年数が経てばそれだけ価格が下がる。
建物のクオリティによって価格は変わるかもしれないが、基本的には取得価格ー減価償却合計で表されるはずだ。

では、路線価のない田舎の家・土地はいくらになるのか?

SUUMOの物件で同じような広さの土地建物の値段が、築年数による違いでどう変わるか調べた。
北杜市の事例
     土地    建物  築年数  物件価格
物件① 1686㎡ 166㎡  8年 1億3900万円
物件②  688  148   5    8500
物件③  748  432  25    5000
物件④  332  140  12    3800
物件⑤ 1681  120  43    3580
物件⑥  662   90  23    3380 
物件⑦  644  254  30    3280
物件⑧  254   56  34    2780

路線価がない田舎の土地は、基準に欠け、南向き・眺望・使いやすさなど場所によって値段が変わる。
しかも、軽井沢やニセコなどの開発地域を除いて地価は基本的に横ばい。
土地自体はかなり安いので、新築住宅価格のうち土地代はおよそ20〜30%、建物が70〜80%と建物のウェートが高い。

したがって、中古住宅でも土地よりも建物の価値が大きく物を言う。
上の8物件では築年数の低い物件の値段が高く、広さを加減しておよそのパターンを想定すると20年以上となると3000万円台、30年以上となる2000万円台となる。

というわけで、田舎の家を売る時は、築年数が重要で売却タイミングで価格が決まる。
筆者の別荘は築9年とそろそろ売り時になるのではないかと思う。
土地取得費+建築費を超える価格は付きにくいので、このコストをどうカバーできるかを考えている。



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70万人が生まれ、150万人が死ぬ国(9)外国人政策

中国人口ピラミッド




















アフリカの国々と交流する外務省の「ホームタウン」構想が、ネット書き込みの暴走で頓挫したようだ。
国際的な交流を移民の増加と勘違いした上に、日本が外国人に占領されるみたいな意見もあったらしい。



昨年の出生数は70万人を下回った。
ちょっと前までは100万人の出生数があり、100万人の厳しい受験戦争があった。
それが70万人しか生まれない、その赤ちゃんが18歳になる頃は大学生が3割以上減少する。
18年後という未来だが、大学の経営はがどんどん苦しくなり、倒産する大学も出てくるだろう。
大学は全入どころか、MARCHクラスの大学は定員割れ、早慶クラスでも勉強せずに入れ、受験競争があるのは東大だけになるかもしれない。

そうなると、日本人の学力は急速に低下する、競争がなければ誰も苦しい受験勉強をしない。
その時、学生数を維持し、企業がマンパワーを維持していくためには日本を外国人にオープンするしかない。
こんな簡単なことは誰でもわかる。

イーロンマスクは「日本は消滅する」と発言したが、まんざら嘘とは言えない。
出生数と死者数が100万人近い差があり、100年後には1億人の日本人がいなくなる。
絶滅危惧種として世界から保存される人種になっているかもしれない。



日本は島国で独自に発展してきた文化や社会がある。
貴重な生態系を持つガラパゴスみたいに、独特の文化や習慣は外国人には魅力的に映る。
インバウンドの観光客は今後も高い水準を維持していくだろう。
彼らは一時的な滞在者であり文化の違いで地元民に迷惑になることはあるだろう。
また、正式ビザで滞在する外国人も生活習慣の違いはなんともしがたい。

重要なことは、インバウンドの観光客に関する問題と、正式ビザを持つ長期滞在者の問題をゴチャゴチャにしないことだ。
インバウンドはいくらでも対応の方法がある。
京都のような人気観光地で道幅が狭く通行も困難なら、白川郷のように生活域内には入れないように離れた場所に駐車場を作り、徒歩やマイクロバスで送り迎いするなどの方法もあるだろう。
富士山はすでに有料化し、登山装備をチェックして安全な登山ができるように配慮されている。

長期滞在者はビザの供与時に日本の文化習慣の理解度をチェックして滞在してもらえばいい。
外国人のうち一定比率で犯罪が増える可能性はあるが、これは厳格な法執行で対応するしかない。
いずれにしても「外国人排斥」だけを叫んでも何も解決しない。
日本人の絶滅を早めるだけだ。




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終活は長いマラソン(15)心に従うと別荘売却かな?

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最初に別荘の売却を考えたのは、飼い犬が死んだ時だった。

クソ暑い東京では、散歩に行っても道路が熱くて犬の足がヤケドしそうなぐらいだし、熱波でグッタリしている犬を見るのが可哀そうなぐらいだ。
標高1150㎡の清里では普通にちょっと暑いぐらいの気温なので、犬も元気になる。
というわけで犬と別荘で過ごすことが特に夏の時期は多かった・・・が、その犬も死んでしまった。

次に別荘の売却を考えたのは、子供一家が海外へ移住した時だった。

別荘に孫たちが来る、芝生で水遊びをしたり、パターゴルフをしたり、楽しい時間を過ごしてきた。
家の中でも滑り台で遊んだり、昼寝をしたり、ゆっくりとした時間を楽しんだ。
しかし、その孫一家も海外移住し、別荘に来ることもなくなった。


こうした環境の変化で、別荘を使う時間が大きく減っていった。

でもこれらは漠然と売却を考えただけだ。
一番の理由は、自分自身の心の中の問題だ。

老後の生活では嫌なことを無理やりすることはない、「自分の心との対話」で決める。
身体の無理もきかなくなり自分の「身体との対話」も大切だが、同じように「心との対話」で自分の心に抵抗感があることはやらないことも大切だと思う。


ある時別荘に行こうとした時、自分の心の中で「なんかメンドくさい」と思った。
いつもは別荘に行く時はウキウキ、ワクワクしていた。
食材を買っても何を作ろうか、BBQをしようか、ステーキを食おうか、良いスコッチを飲もうかなどなど、ワクワク感があった。
35度になる東京に比べ、5~6度は低い標高1150mの清里、夏はとっても過ごしやすい。
家族とここで過ごすのは楽しく良い時間なのは間違いない。

でもその時は「なんかメンドくさい」と思ってしまった。
その理由は「庭仕事」、別荘で過ごす時間が減ると、「庭仕事」の時間が相対的に増える。
「庭仕事」は主に芝生刈り、周辺の草刈り、ケルヒャーでの外壁や窓の掃除などだ。
そのうち、草刈りはエンジン付きの草刈り機でするのだが、これがけっこうな重労働。
次に芝刈りだが、これも手動式の芝刈り機なのでそれなりに重労働だ。

別荘で過ごす時間が長いと2週間に1回の芝刈り、3週間に1回の草刈りはそれほどの苦にならない。でも毎月1週間ぐらいの短い滞在になると、その間に集中的に「庭仕事」をすることになり負担感が増える。

「また庭仕事やらなくっちゃ」と思った時「別荘売ろうかな?」と思った。
決定したことは何もないが、なんとなく、売却がチラついてくる。



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終活は長いマラソン(14)非日常を求めて

退職金
















退職金をもらって退職し、サラリーマン生活から自由になる。
でも、これって良いことなのかどうかは分からない。
毎日満員電車に揺られて会社に行く、仕事に追われクタクタになって一日が終わる、家にたどり着くのは深夜・・・というサラリーマンは自由な退職後の生活を夢見ているかもしれない。

でも、「つらい日常」があるから「非日常」が輝く。
「非日常」はとても楽しい。
コンクリートの中の「日常」から飛び出し、大海原が広がる絶景を見る、また、山の上で眼下に広がる雲海を見る、誰もいない森の中で苔むすような森林浴をする、「非日常」は楽しい・・・となる。
キャンプ場も非日常を求める客であふれている。
非日常といってもバーベキューをしたりテント寝たり、というだけなのだが・・・


でもだんだん「非日常」と思っていた事が「日常」になってしまう。
「非日常」は楽しいと思っていた日々がある意味鬱陶しさを感じるようになる。。

たとえば古民家を改造して田舎暮らしをする。
年代物の古民家での生活は完全に「非日常」だ。
そこで野菜を作り無農薬の野菜中心の生活をするのは楽しい「非日常」で、都会人の誰もが羨ましいと思うだろう。
でも毎日毎日続くと、「非日常」が「日常」になってしまう。

今の生活が「日常」になってしまうと、何か別の「非日常」が欲しくなる。
人間ってこんなものなのだろう。
そうなると、一か所に定住できない、ノマド生活しかなくなる。
日本全国をウィークリーマンション住まいで旅する。
キャンピングカーを買い、日本全国をキャンプ場を回る。

高齢者にはノマド生活もいいかも?



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終活は長いマラソン(13)習慣は強制をまねく

天邪鬼














人には一定のルーティンがある。
MLBの大谷選手は、打席に入るとバットをホームベースの後ろに置いて左足の位置を決める。
相撲の琴桜は、仕切りの最後に一気に怖い顔をして仕切り線に向かう。
メンタルが大きく影響するゴルフとなると、人それぞれショット前のルーティンがある。
筆者も朝のルーティン、朝食後に牛乳をガブガブっと飲んでからトイレに行き身支度して家を出る、これが一日のスタートの合図だった。
この簡単な一連の動作で心理的な準備をしている。

現役サラリーマンだった頃は、このルーティンで「会社に行く」というメンドくさい事を身体に覚え込ませていたのかもしれない。
一定のリズム、一定の動作が人間心理に影響する度合いは大きい。

でもリタイア後となるとちょっと違うと思う。
習慣はいろいろある、毎日毎日青汁を飲む人、毎日毎日ヨーグルトや乳酸菌飲料を飲む人、毎日毎日バナナを食べる人、毎日毎日納豆を食べる人・・・
人それぞれに習慣となっている事がある。

しかし、それが好んでやっている事なのか、習慣になってやっているだけなのか、毎日やっているとやらなければいけないと脅迫感を感じてやっているだけなのか、よく分からなくなる。
毎日の習慣は良い面もたくさんあるだろうが、自分で自分に強制しているだけなのかもしれない。


リタイアして毎日満員の通勤電車に乗って出社する苦労もなくなると、この強制的な感覚を否定したくなる。
毎日の習慣、脅迫的に感じた行動・動作を否定したくなる。
「天邪鬼」と言われればその通りなのだろう。

残りの人生を強制的と思える心理的な圧迫の中で生活していくのはゴメンだ。
自分は自分の納得できる事だけをしたい。
サラリーマンのように付き合いで行く飲み会は嫌だ、何かをすることを強制されるのも嫌だ、自分は自分の心のままに余生を暮らしたいと思う。

別荘も同じだ。
「行くのがメンドくさい」と思った瞬間、気分が違い売却を考えた。



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終活は長いマラソン(12)暦年贈与の利用方法

生前贈与





















贈与は財産相続の一つの方法だが、普通に相続人に贈与するととてつもなく高い税率を払うことになる。
3000万円の贈与で贈与税率は50%(控除あり)と非常に高い。

非課税で家族に贈与するのに、「暦年贈与」と「相続時精算課税」を使う。
暦年贈与は年110万円までの贈与が非課税になり、相続時精算課税は合計2500万円までが非課税になる。

暦年贈与は多くの人たちが使っていると思う。
最も簡単で10年でも20年でも続ければ相当な金額を非課税で贈与することができる。
筆者もここ10年ぐらい、この暦年贈与を使って家族に贈与している。

年110万で10年続ければ1100万円を非課税で動かせる。
でも、ちょっと注意が必要なのは、①毎年贈与している証拠を残していく必要があること、②定額贈与にならないように注意すること、③相続発生時の3年(7年)前からの贈与は相続税として計算されること、などだ。

手続きは、贈与契約書を作成する、贈与する銀行口座を決めておく、などをちょっとメンド臭い。
後々に確認できる、暦年贈与の非課税の証拠を残さなければならないというわけだ。

しかし、こうして暦年贈与をしても「定期贈与」の疑いを受ける場合もあるかもしれない。
定期贈与は、毎年毎年110万円を贈与し続けた場合、全額が一回の贈与をみなされ、課税対象になってしまう。
例えば、毎年110万円を非課税で10年間にわたり同一相続人に贈与した場合、合計1100万円を贈与としたものとみなされ、110円の控除額を引いた990万円に対して贈与税が課税される。
これじゃ、何のために暦年贈与をしたのか訳分からなくなる。

という意味で、110万円の枠内の非課税贈与だという証拠をはっきり残すことだ。
でもちょっとメンド臭いので、簡単なのは、非課税枠110万円以上の額を贈与して、枠を超えた分について贈与税を支払うことだ。

実は筆者もこの方法で暦年贈与を行ってきた。
120万円贈与しても控除が110万円あるので、超過分10万円に対して1~2万円の贈与税を支払うだけで済む。
しかも贈与税は確定申告で支払うので、税務署にきちんとした記録が残り、「定期贈与」と指摘を受けることもない。

非課税で贈与する方法は他にもいろいろある。
相続時精算課税は2500万円まで非課税で贈与できるが、相続時に他の課税資産と合算して相続税を払うことになる、いわば税金の後払いといえる。
それ以外に教育資金や住宅購入資金を非課税贈与することもできる。

教育や住宅購入は使途がバッチリ決まっているので特定の目的でしか使えない。
それに比べ暦年贈与や相続時精算課税は使途が自由なので贈与された人には大きな自由度がある。
というわけで、一番簡単な暦年贈与をうまく使うことが高齢者には重要だろう。




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70万人が生まれ、150万人が死ぬ国(8)女性活躍社会

女性活躍








大学を卒業するまで教育現場では「完全に男女平等」だ。
大学では女子学生は基本的によく勉強するので、男子学生よりも良い成績を上げる女子学生も多くいた。
ところが、就職となると男子優遇があたりまえで、優秀な女子学生は「なんであのバカな男子が受かってアタシが落ちるの?」と怒り狂っていた。

そんな時代が180度変わったのが、「女性活躍社会」で推進法が2016年に施行し、企業は女性の就業環境、管理職の男女比、セクハラなどの女性暴力を高く意識するようになった。
これは良い事だろう。
少なくとも日本人の半分の女性、優秀な人たちも多く、少子高齢化社会を担っていく人材と期待されている。


でも女性活躍社会は日本の構造を大きく変化させる。

まず第一に、女性活躍は大手企業が中心に進められているので、志のある女性は大企業を目指すこと。
これは中小企業の人材不足を加速化させる、と同時に大手企業内では女性の参加で出世競争が一段と激しくなる。
企業の出世競争はイス取りゲームなので、今まで男子総合職の中での競争だったのが、一般職が廃止され優秀な女子社員が多く出世競争に加わってくる。

第二に、優秀な女子学生が都心の大手企業を目指す、地方から東京への女子人口の移動が加速化する。

地方では男女共同参画の意識が低く、伝統的な男女役割を強いられることも多い。
となれば活躍の場を求めて都心の大学を卒業し大手企業に就職するのが最も簡単なソリューションとなるはずだ。
女子学生が大都市圏を目指し移動する結果、地方では女子比率が低下し、男子は結婚のチャンスも減ってしまう。

第三に、女子が都心傾向を強めると、地方の出生率も一段と下がる可能性がある。

これが厄介な事になる。
地方創生、地方に活力を与え、人口減少に歯止めをかけるというが、女性活躍社会を進めれば進めるほど、地方の人口減少は加速化しかねない。
都会では巨大な予算を使って「出産の無償化」「子育て支援」「保育園の無償化」「学校給食の無料化」など次々に子育て予算が拡大していく。

女性活躍社会が地方の衰退を加速化させる。

日本の政治家の考えることは、結局、良い所取りに終始するので、政策間の矛盾が出てしまう。
一つの政策がどう影響するのか、その影響をどう中和させるのか、いろいろな視点が必要になる。



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終活は長いマラソン(11)別荘 売却の準備

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田舎の家は、どうやれば一番良い条件で売れるのか?
これはけっこう難しい。
東京ならば、家の場所や建物のスペックで売却予想価格が計算され、その地価や築年数、床面積や施工会社などで自然に買い手がつく。
ある意味証券市場と同じように買い手と売り手がマッチングし、ほぼフェアな価格で取引される。

しかし、田舎ではその土地も東京のように路線価が正確に算定されているわけでもなく、陽当たりや眺望などが場所によって大きく異なる。
簡単にはフェア価格を算定できない。
建物価格も同じで、築年数、床面積、設計者、スペックなど千差万別。

というわけで、土地購入でお世話になった地元の不動産屋のKさんに相談することにした。

当方 「まずは土地なんですが、ここ数年全国的に地価が上がってますけど・・・」
Kさん 「土地は出物があれば売れるという状態で、このあたりでも需要が少しづつ出てきたような感じですが、地価上昇というほど上がってはいませんね。」

当方 「そうですか。10年近く前に買った時と比べてどうですか?」
Kさん 「そうですね。横ばいというところでしょうか。」
当方 「10年前の買値と同じぐらいでは売れそうですね。」
Kさん 「それはどうですかな??!!」

当方 「駅に近いところにある古い別荘があるけど、あれって売りに出てましたよね。」
Kさん 「あの物件売却にはウチも参加したんですよ。ウチは買い取ってリフォームして売却する提案をしたんですけど・・結局、そのまま売却できたようです。」

当方 「瓦屋根の古い家だったのでなかなか売れなかったんじゃないですか?」
Kさん 「それよりも基礎がガタガタだったので、ちゃんとリフォームした方がいいと思ったのですが、古いまま安く売ったようです。」

当方 「ウチも外壁とか少し劣化してきていますけど、リフォームした方がいいですか?」
Kさん 「ここならこのままの状態で売れます。外壁塗装をしてもいいのですが、その費用数十万円を上乗せした値段で売れるかどうかは分かりません。」

グルっと家の中を一回りして・・・
Kさん 「たぶん買い手は付きます。 今度、図面と固定資産税の評価額を持ってきて下さい。」

というわけで、次回別荘に来たときに不動産屋さんに面会するという約束をした。
詳細は次回考える事にした。



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終活は長いマラソン(10)スローな年金生活

人生100年










年金改革でスッタモンダしている国会だが、年金は厄介な問題だ。
「100年の安心」として年金を改革したのが2004年、それから21年しか経ってないのにこの改革がウソだったことが判明した。
急速な人口減少と高齢化、この影響は簡単に試算できるはずだが、結局、甘々な前提を置いた見通しを基にする限り同じことを繰り返すだけだ。

このまま行くと、生活保護を受ける高齢者世帯が激増するかもしれない。
国民年金の満額受給でも月6~7万円、物価が上がっても増えない。
しかも国民年金が20年以上も積み立ててはじめてもらえるのに対して、生活保護はすべて税金で過去2~3年の物価動向をベースに今後5年の金額が決まる。
国民年金よりも生活保護の方が良いと思う世帯が増えるのも理解できる。

どっちがいいかは明らか、誰も国民年金を払わなくなる。
どう年金制度が変わるかは分からないが、国民負担が増えることだけは間違いない。


自己責任という言葉にはネガティブ感が漂うが、年金だけで生活できない以上、高齢者はいろいろ考えて行かなければならなくなる。
筆者の家計は年金収入+その他収入+配当収入+キャピタルゲインが基本だが、そのうち、年金収入とその他収入・配当金はほぼ毎年ほぼ一定。
だから、収入を増やそうとすれば株式投資のキャピタルゲインを増やすしかない。

リスクを抑えて抑えてゲインを増やす方法はいろいろある。

第一に資産の一部でハイリスク運用するバーベル投資。
これは資産の大半を安定した運用(預貯金や債券投資)をして、一部の資金で値動きの激しい株式で勝負する。
この際にはロスカット・ルールを明確にして一定以上の損失を避ける工夫も必要で、これでリスクを限定できる。

第二にジッと待つだけの待ち伏せ投資。
配当の安定した銘柄で、過去5年程度の高値ー安値の範囲を想定し安い時に買って、あとはひたすらジッと待つだけ。
これならば、毎年配当や優待をもらいながら待つだけなので誰でもできるしリスクも限られている。

第三に配当丸取り投資。
配当を得ることを目的として、配当の高い株を決算期前に買い配当を得て、配当落ち後ジッと待って「配当の窓埋め」した時に売る。
決算期の異なる銘柄、2・8月決算、3・9月決算、6・12決算を選べば年6回も収益チャンスがある、配当をきちんと得ながら、キャピタルロスを限定するやり方だ。


いずれにしても「高齢者は臆病な投資家」であるべきだ。
大きな運用失敗は人生の致命傷になる、資産を減らさない=現状維持で十分だ。
バーベル投資も、配当株の待ち伏せ投資も、配当丸取り投資もリスクを限定したやり方「臆病な運用」方法だ。
高齢者は損失を出さない「スローな投資、スローな年金生活」をするべきだろう。







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夫婦別姓で「家」を終わらせよう

断捨離











現代日本でもっとも時代錯誤な制度が「家」と呼ばれる制度だろう。
ほんの50年ほど時代を逆上れば。まるで「瀬戸の花嫁」のような事が日本中で起こっていた。
女性は親が決めた相手の「家」に嫁ぎ、その「家」の奴隷のように働き、子を産む機械のように扱われ、子どもができない嫁は虐げられてきた。
こんな「人権侵害」が普通に行われてきたのが日本の「家」制度だ。

現代日本では表向きには「家」は無くなっているはずだった。
でも、自民党の保守層は何も変わっていない、未だに普通に「家」制度を生きている。
彼らの多くは親の地盤・看板・鞄を引き継いだ世襲議員で、古い「家」制度の恩恵ををフルに受けてきた人たちだ。
個人を中心にして「権利」「義務」「自由」を基にした社会に変えていくことが必要だと思う。


社会は「家」ではなく「個人」で成り立つ。
社会は一人一人の権利や自由を大切にし、その反面、個人が社会に対して義務を負う。
この個人を元に考えた場合、「夫婦の選択的別姓」はあたりまえの権利だ。

個人は両性の本質的な合意によって夫婦になる権利を持つ、と同時に個人の選択によって離婚する権利も持つはずだ。
旧「家」制度では女性は勝手に離婚できない、離婚する権利を持っていない、駆け込み寺にダッシュするしか方法はなかった。
現代日本で「結婚」も「離婚」も個人の選択によってできるとしたら、それは個人の権利だ。


夫婦の強制的な同姓は、個人を縛り付け個人の自由を侵害する。
女性が結婚して姓が変わり、離婚して姓が変わり、再婚して再び姓が変わるとしたら、大きな負担になることは間違いない。
結婚ー離婚ー再婚で、女性は3回も姓を変えなければならない。

女性を「家」に縛り付けるような強制的な同姓は、結婚も離婚も自由な現代に合わない。
選択的な夫婦別姓は個人の権利じゃないかと思う。
これによって現代日本は古い「家」制度を完全に破壊することができるあろう。
あとは、葬儀や結婚式でも「○○家」を使うのをやめて個人名にすればいい。



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70万人が生まれ、150万人が死ぬ国(7)秋田県の不安

秋田県
















昨年、全国の出生数は70万人を割り込んでしまった。
筆者の地元、山梨県では1年でたったの4400人しか生まれていない、4400人ってどうなの?
でも、全国で一番厳しいのが秋田県、昨年の出生数は3300人しかいない。
しかも前年比ではー330人で、減少率でも10%と異常に高い。
このまま減り続けたら、10年強で出生数がゼロに近くなり、15年も経たないで秋田県から赤ちゃんがいなくなる。


秋田県は大好きな場所で、乳頭温泉、玉川温泉、男鹿半島のなまはげ、きりたんぽ鍋・・・昔から何回も行ったリピーターでもある。
次に行きたいのは白神山地のトレッキング、不老不死温泉など、興味が尽きることがない場所だ。

でも秋田県の将来を不安視する人たちもいる。
高齢者が過半数を占めてしまう地方では、高齢者に不利な政策が執行できないことだ。


2023年に秋田の仙北市議会で「80歳お祝いの廃止法案」が否決された。
今まで80歳になった全員に5000円、100歳になると10万円のお祝いを配ってきたが、これを廃止し子育て予算に回す法案だった。
民主主義制度の下では十分に起こりえる事態だろう。

若いカップルは、秋田県ではやりたい仕事がない、子育て支援は東京の方がずっと良い、熊の出没も怖い、女性差別も残っている・・・と地元を離れて東京へ行くのは常識だ。
東京は子育て支援に相当な税金をつぎ込んでいるし、教育にも手厚い支援があり、先端の仕事も多く給料も高い。
若者や若いカップルが東京を目指すのは当然すぎる理由がある。

地方では高齢者がマジョリティを握り、高齢者中心の政策が取られる、仕事もない子育て支援もない地方の若者が東京へ集中するのは「少子化・高齢化のジレンマ」ともいえる状況だ。


あまりにも「もったいない」
秋田県には魅力がいっぱいある、海や山、その食材、文化、温泉・・・
でもそれを生かしきれていない。
高齢者が多数決で勝ち自分たちに有利な政策を実行する、若者たちはより条件のよい都会に出ていく、一段を高齢化が進み、高齢者の意見がすべてを決める。

地元の山梨県も4400人しか生まれない県で、余裕はない。
日本全体でも同様の地方・地域が増えている。
地方創生は日本の最大で最重要課題だ。



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70万人が生まれ、150万人が死ぬ国(6)会社だって高齢化する

従業員平均年齢2025












上の一覧表は社員の平均年齢の高い企業ランキング。
ランキング上位の企業の社員平均年齢は50歳を越えている。
日本が高齢化すると同時に、日本企業自身も急速に高齢化している。
この「会社も高齢化する」ことが、人材マネージメントを一段と難しくしている。

人口減少で全国的な人手不足、政府による高齢者雇用の拡大要請、企業内部で進む従業員の高齢化、この三つを満たす答えはかなり困難だ。
政府は将来の年金財政のためにも高齢者により長く働けという、企業は将来の成長のために若年優秀な人材がほしいという、人口減少で働き手が減少する中でそれぞれの思惑が食い違っているからだ。

現実は労働力不足で高齢者をどんどん採用しなければならない、若年層は定着せず不満があれば転職する、企業は雇用延長の古手社員だけが溜まりに溜まっていく。
60歳台になると「人の名前を思い出せない」「昨日何を食べたかも覚えていない」「何をしようとしているのかさえ忘れてしまう」・・・・
こんな高齢者を大量雇用してまともに業務がこなせるのだろうか?


企業成長と従業員の平均年齢との間に明確な関係があるわけではない。
しかし、人口の巨大なカタマリであった「団塊世代」が30~40歳代の時に「バブル景気」に突入したし、その「団塊世代」が50~60歳台になった時に「就職氷河期」に突入した。
そして「団塊世代」が60~70歳台で退職した時に「猛烈な人手不足」に突入した。

現在は「団塊世代」が平均寿命に近づき、日本の人口が激減する局面に入った。
良くも悪くも人口の増減と日本経済は繋がっていた。
現在、人口減少、人手不足、高齢者雇用、従業員の高齢化、生産性の低下、という流れを止める答えは出ていない。


東証の上場企業の中で、高齢化の進んでいる企業を上の表からピックアップして見よう。
         平均年収   平均年齢  平均勤続年数
日軽金     1044万円 53.1歳 25.9年
ジーエスユアサ 1010   52.1  27.2
マクセル    1178   52.1  24.9
相鉄HD     901   50.8  25.0
桂川電機     442   50.2  25.0
三井住友トラスト1304   50.1  23.2
シンバイオ   1006   49.3   3.6
日テレHD   1373   48.8  19.0
JVCケンウッド 757   48.3  22.4
キャノンMJ   831   48.1  24.6
ワールド     634   47.7  21.1

こうした長い歴史を有する会社は、従業員の勤続年数が20年を越えて長くなり、終身雇用で社員の平均年齢も50歳前後と高く、長い勤務年数で平均年収も高くなってしまう。
しかし、これら中高年社員がホントに生産性を上げているのか疑問な点も多い。
場合によっては企業自身も高齢化にって生産性が低下する可能性も否定できない。

さらに政府は70歳までの雇用を義務化しようとしている。
平均年齢50歳台の企業が70歳まで雇用を続けるとなると、まだまだ平均年齢が上昇していく懸念も大きいだろう。

企業は「社会の公器」として日本人の安心老後に寄与することが求められているという事かもしれないが、投資家から見れば企業は「稼ぐ器」であり儲けられる企業にしか投資したくない。
自分も高齢者なので言いにくいが、「高齢化が進む企業には投資しない!!」
これが原則だ。



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70万人が生まれ、150万人が死ぬ国(5)コメ不足ってなぜ?

JA







やっぱり若いっていいな。
小泉さんの行動力は素晴らしい。
前農水大臣・江藤氏の時は数十万トンの備蓄米を3回の入札で放出したが、2か月経っても数%しか流通しなかった。
それが就任後わずか2週間で備蓄米の流通が開始され、アイリスオーヤマでも楽天でも5キロ2000円程度で販売した。


でも備蓄米の放出はもうすぐ限界がくる、その後はどうなるのだろう?
そもそも人口が大幅に減少する国で、なぜ、突然コメ不足になったのだろう?

ちょっと気になることは、「人間の心理」だ。
「ないものねだり=ないとなると余分に食べてしまう」というのが人間の心の奥底にあるのじゃないかと思う。

昔から不思議に思ってきたのは・・・

たとえば、アフリカの貧困層の子供。
ガリガリにやせ細り、見るからに栄養失調の幼児がよくテレビ画面に登場する。
可哀そうだなと皆思う。
でも不思議なのは、その隣にいるお母さんと見られる女性、デップリと太っていることだ。

たとえば、NYやロンドンなどの大都市の貧民街で子供を抱えて物乞いをしている親子もよく見かけた。
子供は可哀そうなぐらいやせ細り、今にも死にそうなぐらいグッタリしている。
でもその子を抱きかかえている女性はタップリと太っている人が多かった。

たとえば、これだけのコメ不足が連日報道されているのに、テレビに出てコメ食べ放題、お替りし放題、それをガバガバと大きな口で食べ続ける人たちが登場する。
コメ不足を知って、ワザワザ、コメの大食いをする神経ってどうなん?
足りないから余分に食べてしまう、これが人間の心理じゃないかと思う。


全国民が冷静に10%づつコメの消費を減らせば、数十万トンのコメ不足はすぐさま解消する。
普段ご飯を二杯たべる人は1杯半にすればいいし、1杯食べる人は軽く1杯にすればいい。
おなかが満たされない分は値段が下がっている野菜を食べればいい。

でもなぜか、足りないと言われれば言われるほど、多く食べてしまう。
人口減少の日本で起こっている「コメ不足」で、小泉さんは「減反をやめる」と言っている。
「余分に食べてしまう」という人間心理が正常化したら、今度は「コメ余り」になるかもしれない。

そういえば、江藤農水相の時、数十万トンの備蓄米を高値で大量に落札したJA全農。
そのコメをどうするんだろう?
落札値段からすればとても5キロ2000円なんて無理・・・普通に考えれば、そのまま倉庫で保管して政府に戻すことになるのかもしれないし、江藤備蓄米は24年産でブランド米と混ぜれば5キロ3000円台で小売りに回せるかもしれない。

課題は25年産の新米ですでに30キロ1万円以上の出荷額にはなってくる。
卸段階を合理化して、いくら小売りに回せるのか、その仕組みの改良が小泉農水相に期待される。



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70万人が生まれ、150万人が死ぬ国(4)米作農家がなくなる

JA













地元オジサンたちの会話から・・・

おじさんA: おお、久しぶり、どうだい?
おじさんB: 田植えでたいへんだ。おらの所で4反(およそ4000平米)、隣が離農したんでな、その分が1町歩(1万平米)ある。
おじさんA: そうかい、それはそれは。離農者の分まで田植えか、そりゃたいへんだ。
おじさんB: 近所で離農者が増えて田んぼを面倒見るのも増える。おめえは早く辞めて良かったな。
おじさんA: そう、あとになればなるほど、近所の負担が増えるからな。

おじさんC: 今時、農家でだけで食えるのは4町歩以上の規模だけだよ。
おじさんB: コンバインを買えば1000万円、田植え機でも300万円はする。規模が小さいくても機械がないと農業できないからな。
おじさんC: 一時は農協で共同して機械を買ったんよ。でもダメさ。
おじさんB: 農業は天候に左右されるからな。誰でも天気の良い時に作業したいのさ。カチ合っちゃう。共同だとうまく行かねえ。


この会話に農家の現状をよく現れている。
どんどん離農する農家が増えその田んぼを共同で管理しているが、この負担が非常に重くなっている。
しかも農業機械は共同所有できない、となると4町歩(4万平米)以上の規模の農家しか採算が取れない、零細な農家はいつも赤字だ。
大規模な農家も最近の酷い天候不順で作柄が不安定、大規模で行うほど天候悪化でそのダメージも大きくなり離農が増える。


人口減少する日本社会で農業を安定的に進めて行くのは厳しい。
零細農家は反対するかもしれないが、農業法人化するしかないと思う。
農地を現物出資して農業法人の株式を保有する、農業法人が機械を買い、労働力を雇い、経営して利益を上げる。
その利益を配当として出資者に還元する。

こうなると、農家は現物出資した後、サラリーマンとして給料をもらって働く。
農業法人はコメをJA組合に売却するのではなく消費者に直販する、それで中間マージンを抑えて利益率を引き上げる。


イーロンマスクは「日本は消滅する」と言ったが、その前に地方の高齢化がマジで危機的だ。
先にやめた農家ほぼ安楽な生活をする、後になればなるほど厳しい農業を強いられる。
コメの小売り値段がこれだけ上昇しても全然利益が出ない。
農家は30キロ8000円でJAに出荷する、5キロに換算すれば1300円にすぎない。
直接近隣の家庭に譲る場合は30キロ1万円で、それでもJAよりは高いので喜んで分けている。
それが大都市の小売りでは5キロ4500円とか、銘柄米なら5キロ5000円以上で売られている。
どんどん離農者が増え、このままなら農村に農家がいなくなる。


地元のオジサンは言う・・・「アメリカからコメを買えばいい。その方がよっぽど効率的だ。」
でもこのままでは農家が減少し、地方は人口減少で消滅する。




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終活は長いマラソン(9)何でも製品には寿命がある

退職金



















高齢世帯で意外と負担になるのが、「何でも製品には寿命がある」ことだ。

まずは建物、自宅。
15~20年毎に外壁塗装を行い、20年毎に屋根の修理(塗装)をする。
さらに水回り、風呂や洗面台は15年もすると相当劣化してしまうし、キッチンも20年もすれば問題が続出してくる。
キッチンにあるトースターや電子レンジは5年程度が限界だろうし、食洗器も10年はもたない。
10年~15年で大規模な更新が高齢者世帯には大きな負担になる。

さらに家電製品。
エアコンは15年ぐらいが限界だし、テレビは10~15年で画像が暗くなる。
洗濯機や冷蔵庫はせいぜい10年で買い替え時期を迎える。
普段使っている掃除機、パソコンやタブレットも5年~10年が限界だ。

その他、家具は比較的長く使えるが、それでも20年も使うとボロボロになってくる。
自転車は10年ぐらいはもつかもしれないが、5年も経つと劣化が激しくなる。


と考えると、高齢者世帯にとっては大きな負担が次々と襲ってくる感じになる。
たとえば、60歳の定年時に買い替えを済ませたとすると・・・

70歳までに、まずは、パソコン、タブレット、トースター、電子レンジ、自転車などの買い替えが必要になる。
75歳までには、洗濯機、冷蔵庫、テレビなどを買い替えしないとならない。
80歳になるまでに、自宅の屋根や外壁の塗装、内装(壁紙)や床の修理、風呂や洗面台、さらに食洗器やオーブンを含めてキッチンの全面買い替えが予定に入ってくる。

これらの金銭的な負担は高齢者世帯にはとても重たい。
外壁などの外回りで100万円以上、キッチンの全面更新で100万円以上、家電などで50万円以上、パソコンやタブレットやスマホの買い替えで20万円以上、自転車数万円・・・

60歳の定年から平均寿命の80歳までに全部行うと300万円以上は必要になる。
大きな家だったら500万円はかかるかもしれない。
80歳以上で90歳や100歳まで生きれば、この維持費がもう一回かかる計算になるが、そこまで考えている世帯はないと思う。

最低でも60歳から80歳で必要になる買い替え費用は考えておかないとならない。
いや~~、高齢者もたいへんなのだ!!!



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終活は長いマラソン(8)流動性と非流動性

高齢者二人世帯2025



















最近の調査だと、70歳以上の二人世帯の金融資産は現預金が約1080万円、株式が480万円、生命保険が300万円、投信が220万円、債券180万円・・・となっている。
合計2400万円の金融資産ポートフォリオのうち、現預金が半分近い比率だ。

これだけ現預金を抱えていれば、不可抗力の事件が発生しても大抵大丈夫だというレベルだろう。
でも高齢者のポートフォリオ全体で考えると、不動産の比率が相当に高くなっているだろう。
この不動産を含めないのは狭い考え方だと思う。


筆者の家計資産ポートフォリオでは、およそ8割が不動産、1割が株式、1割が現預金という感じだ。
おそらく重要な考え方は、「流動性」で、流動資産と非流動資産の割合いを考えることだと思う。

都会に住んでいる人たちは多かれ少なかれ、全資産の中で不動産の比率が上がる。
都心の土地価格がどんどん上昇しているからだ。
筆者の場合、東京と山梨の二拠点生活をしているので、一段と不動産の比率が上がってしまった。

不動産は簡単に売れない。

もし短期で売ろうとしたら、実勢価格よりも相当低い値段で売ることになってしまう。
適正な価格で現金化できるかといえば、不動産は非流動資産だ。
不測の事態、地震や災害が起こった時に一番弱いのが非流動資産と考えられ、ポートフォリオの中で不動産の比率は考えておくべきものだ。

株式はどうか?

株式は売ろうと思えばすぐにでも換金できるが、問題は値段が日々大きく変化していることだ。
自分の売りたい値段で売れるかどうかとなると、時間がかかる場合も多いかもしれないという意味で非流動資産といえなくはない。
地震などの予期せぬ事態が起これば株価も急落する、成り行き売りをすれば換金できるが必要な現金を確保するのが難しい。

債券(個人国債など)や生命保険は?

個人国債は基本的に満期まで保有する商品だし、死亡保険は途中で解約・換金はできるが現金化できる金額が限られている。
一時払い保険などの貯蓄型保険もあるが、これらは換金が簡単ではないだろう。


と考えると、不動産を含むポートフォリオは考えている以上に流動性が低い。
自分のポートフォリオで考えると、不動産の低流動性の比率を下げ、株式などのやや高い流動性資産を増やすべきかもしれない。
現金や預貯金は増やすことは考えていない、ポートフォリオのリターンを引き下げるからだ。
それにしても、地震や天災などの予期せぬ事態への対応を考えた場合、一定程度の流動性は常時確保した方がいいのかもしれない。

予期せぬ事態までを含めて考えて非流動性資産を半分程度に抑えるなど、流動性の高い資産と非流動的な資産の割合いを考え直すべきと考えている。




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ソブリンファンドや年金ファンドなど海外の巨大運用機関の訪問記、市場を理解するのに役立つ本
株式需給の達人 (投資家編))

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需給はすべてに先行する、株式需給を分析するための基礎知識を中心に解説した本
株式需給の達人(基礎編)

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株式需給の達人(おもしろ相場格言)
「酒田五法」などの相場テクニックに直結する相場格言をより多く取り上げました。 当ブログでも使った「最後の抱き線は心中もの」、「遊びの放れは大相場」、「放れて十字は捨て子線」など、実戦で使える格言を多く解説しています。 ケイ線に興味のある方、テクニカル分析に興味のある方、是非一読をお勧めします。
株式需給の達人(バリュエーション)
PERやPBRなどバリュエーションを理解し割安/割高の実践的判断の基に理論的な株式投資を解説します。 割安とは将来のリータンを示すのか、単に成長性がないというだけなのか、事例をもとに解説します。 株式投資の基礎として大切なもので、是非一読をおすすめします。
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