大手運用会社をリタイアし、八ヶ岳に住む株山人の日記

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リートの研究

2026年05月30日07:28

Jリート、CRE（法人の不動産戦略）に注目

カテゴリ: 不動産編; リートの研究

不動産市場の取引実績

企業のアセットライト戦略が進んでいる。
最近注目したのが、旧日立物流（ロジスティード）が保有する数千億円の不動産の流動化案件。
KKRが２０００億円強の不動産を買取り、ロジスティードはその売却代金を使ってアルプス物流などを買収した事例だ。
そのアルプス物流は８物件３１５億円の不動産を切り離し物流施設の運営は継続するというアセットライト戦略を取った。

最近の企業決算を見ていると、不動産をバランスシートから切り離し、総資産を軽くして利益率を上げるCRE「カーブアウト戦略」を実行する企業が増えている気がする。
不動産価格の上昇により保有不動産を高値で売却すると同時に、不動産の売却益を他の事業に回したり、売却不動産をリースバックして事業を継続する。
企業はこれによって資産効率を高めることができる。
歴史の長い日本企業は「不動産神話」の中で生きてきたので不動産の保有が多い企業が多い。
カーブアウトやアセットライト戦略は企業の利益率を高める重要な財務戦略となり、こうしたCRE活動は一段と活発化するだろう。

上のグラフは不動産の取引実績だが、２０２４年上期から急速に取引額が増えている。
２３年までは半期で２兆円強レベルだったが、２４年以降３〜４兆円へとレベルアップしている。
半導体工場への投資が急増している九州、リゾート開発が加速化しているニセコや白馬で地価上昇が顕著になっているが、基本的に投資と地価上昇は明確な関係がある。

この不動産価格の上昇は、企業にとってアセットライト戦略を進めるチャンスになる。
下の表は２００１年から２０２５年までの不動産取引主体別の売買動向。
いくつかの特徴が見られる。

①J REITが不動産の買い手として大きくなってきていること。
　リートは一旦購入すると賃貸料を得るために長期保有する傾向が強く、不動産の長期投資家として買い取りを増やしているのだろう。

②ここ数年では不動産の私募リートが買い手として成長してきていること。
　上場しているJリートは市場での価格変動が大きいが、私募リートは非上場で価格変動が小さい。
そのため、過剰なボラティリティを嫌う年金基金などが私募リートに投資している。

③海外投資ファンド（下のグラフではSPC・AM）もここ数年買いを積極化してきていること。
　もちろん円安で日本不動産が一段と割安になっていることも大きな要因だが、日本のビジネスチャンス、企業の売り物も出てきていることも影響しているだろう。

④問題はその他に含まれている法人の売りが激増していること。
　この売り手が「その他」としてよくわからないが、CRE（法人不動産）の関わる「カーブアウト戦略」や「アセットライト戦略」が含まれているのだろう。

不動産市場全体には長期金利の２.７％への上昇、都市部のタワマンをはじめとした高値警戒感、こうした点で市場全体に不透明感も漂っている。
こうした局面ではマンションを保有するレジデンシャルリートよりも企業向けの不動産を中心にビジネスするCRE型のリートの方がいい。
CREは法人の不動産戦略で、不動産価格に関係なく進む企業戦略だからだ。
最近のデータセンターなどの施設も、CREビジネスに大きなチャンスになっているかもしれない。

不動産市況と関係ないビジネス機会として、Jリート各社、特にCREに力を入れているKKR、KKRをスポンサーに持つ産業ファンドや日本都市ファンドにもビジネスチャンスが広がっているように思われる。

不動産取引、主体別ネット売買

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	REIT指数	利回り	分配金	増加率	NAV倍率	NAV	騰落率
2021/12	２０６６	３.６３％	７４.８円	＋１.０％	１.１４	１８１２	＋２．６％
2022/12	１８９４	４.０６	７６.９	＋２.８	０.９７	１９５２	＋７．７
2023/12	１８０６	４.３６	７８.８	＋２.５	０.８９	２０３０	＋４．０
2024/12	１６５２	５.１５	８５.１	＋７.９	０.８０	２０６６	＋１．７
2025/12	２０１３	４.５６	９１.７	＋７.７	０.９５	２１１８	＋２．５
2026/02	１９９９	４.５２	９０.４	−１.４％	０.９４	２１２７	＋０．４

	2023	2024	25-Jan	25-Feb	25-Mar	25-Apr	25-May	合計
投信	▲ 400	▲ 1254	▲ 433	▲ 297	▲ 190	▲ 411	68	▲ 2917
金法	40	▲ 1476	▲ 321	▲ 263	▲ 246	▲ 260	▲ 102	▲ 2628
海外	▲ 66	▲ 1166	438	▲ 81	192	101	▲ 298	▲ 880
個人	▲ 509	704	102	29	21	57	2	406
自己	870	2058	▲ 112	339	▲ 20	228	119	3482

		Sep-23	Jun-25	変化率	資金流出額
ダイワJR	基準価格（円）	2093	1534	-26.7%
	純資産（億円）	4062	1834	-54.8%	1923.35
JRリサーチ	基準価格（円）	5803	4327	-25.4%
	純資産（億円）	4447	2698	-39.3%	1388.793
しんきんJR	基準価格（円）	2851	2219	-22.2%
	純資産（億円）	2340	1288	-45.0%	862.46
三投信計	合計純資産	10849	5820	-46.4%	4174.603

		Sep-23	Apr-25	変化率	資金流出額
ダイワJR	基準価格（円）	2093	1482	-29.2%
	純資産（億円）	4062	1883	-53.6%	1874.35
JRリサーチ	基準価格（円）	5803	4223	-27.2%
	純資産（億円）	4447	2569	-42.2%	1517.793
しんきんJR	基準価格（円）	2851	2152	-24.5%
	純資産（億円）	2340	1262	-46.1%	888.46
三投信計	合計純資産	10849	5714	-47.3%	4280.603

	J-REIT		東証REIT指数		投資関連指標
	銘柄数	時価総額	指数	前年比	分配金利回り	NAV倍率
2019	64	16,438,044	2,145.49	20.94%	3.60%	1.2
2020	62	14,398,010	1,783.90	-16.85%	4.15%	1.01
2021	61	16,995,724	2,066.33	15.83%	3.62%	1.14
2022	61	15,836,988	1,894.06	-8.34%	4.06%	0.97
2023	58	15,411,722	1,806.96	-4.60%	4.36%	0.89
2024	57	14,292,065	1,652.94	-8.52%	5.15%	0.8
Mar-25	57	14,596,534	1,691.63	2.34%	5.09%	0.81

列1	列2	Sep-24	Dec-24	変化率	資金流出額
ダイワJR	基準価格（円）	2093	1510	-27.9%
	純資産（億円）	4062	2081	-48.8%	1676.35
JRリサーチ	基準価格（円）	5803	4225	-27.2%
	純資産（億円）	4447	2657	-40.3%	1429.793
しんきんJR	基準価格（円）	2851	2193	-23.1%
	純資産（億円）	2340	1368	-41.5%	782.46
三投信計	合計純資産	10849	6106	-43.7%	3888.603

	REIT指数	利回り	分配金	伸び率	NAV倍率	NAV	伸び率
Dec-20	1783.9	4.15%	74.0	-4.2%	1.01	1766.2	-1.2%
Dec-21	2066.33	3.62%	74.8	1.0%	1.14	1812.6	2.6%
Dec-22	1894.06	4.06%	76.9	2.8%	0.97	1952.6	7.7%
Dec-23	1806.96	4.36%	78.8	2.5%	0.89	2030.3	4.0%
Dec-24	1652.94	5.15%	85.1	7.9%	0.8	2066.2	1.7%
Jul-25	1859.19	4.78%	88.8	4.3%	0.89	2088.9	1.1%

	REIT指数	利回り	分配金	成長率	NAV倍率	NAV	成長率2
Dec-20	1783.9	4.15%	74.0	-4.2%	1.01	1766.2	-1.2%
Dec-21	2066.33	3.62%	74.8	1.0%	1.14	1812.6	2.6%
Dec-22	1894.06	4.06%	76.9	2.8%	0.97	1952.6	7.7%
Dec-23	1806.96	4.36%	78.8	2.5%	0.89	2030.3	4.0%
Dec-24	1652.94	5.15%	85.1	7.9%	0.8	2066.2	1.7%
Jul-25	1859.19	4.78%	88.8	4.3%	0.89	2088.9	1.1%

	REIT指数	利回り	分配金	成長率	NAV倍率	NAV	成長率
Dec-20	1783.9	4.15%	74.0	-4.2%	1.01	1766.2	-1.2%
Dec-21	2066.33	3.62%	74.8	1.0%	1.14	1812.6	2.6%
Dec-22	1894.06	4.06%	76.9	2.8%	0.97	1952.6	7.7%
Dec-23	1806.96	4.36%	78.8	2.5%	0.89	2030.3	4.0%
Dec-24	1652.94	5.15%	85.1	7.9%	0.8	2066.2	1.7%
Mar-25	1691.63	5.09%	86.1	1.1%	0.81	2088.4	1.1%

	REIT指数	利回り	分配金	成長率	NAV倍率	NAV	成長率
Dec-20	1783.9	4.15%	74.0	-4.2%	1.01	1766.2	-1.2%
Dec-21	2066.33	3.62%	74.8	1.0%	1.14	1812.6	2.6%
Dec-22	1894.06	4.06%	76.9	2.8%	0.97	1952.6	7.7%
Dec-23	1806.96	4.36%	78.8	2.5%	0.89	2030.3	4.0%
Dec-24	1652.94	5.15%	85.1	7.9%	0.8	2066.2	1.7%

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