大手運用会社をリタイアし、八ヶ岳に住む株山人の日記

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不動産編

2026年02月15日08:43

Jリート投資の魅力（４）日銀の売りは引値のストレス

カテゴリ: 不動産編; リートの研究

日銀は昨年9月に保有するETFの売却プランを公表した。
株式ETFは簿価で３７兆円、時価では高市ラリーも含めると９０兆円に近いかもしれないが、毎年簿価３３００億円づつ処分する。
JリートETFは簿価で６５５４億円、時価では８０００億円を超えるとは思うが、毎年５０億円づつ処分する計画が公表された。

Jリート市場は時価総額で１６兆円程度の小さい市場で、日銀のJリート処分が意外と影響する。
実際に売却が開始されたが、Jリートの引値にストレスを掛けているようだ。

まずはJリートETFのトップ３ファンドの純資産を比べてみよう。

純資産額　　　利回り　　過去１年リターン
NEXT FUNDS Jリート　５６５１億円　４.０５％　＋２１.６％
i SHARES CORE 　　　４０５４億円　４.１０％　＋２１.６％　　
MAXIS Jリート　　　　２３８８億円　４.１５％　＋１６.１％
　　　　　　　合計　１兆２０９３億円

上記の３つのETFが純資産の上位３銘柄だが、その純資産は合計で１兆２０９３億円。
日銀のJリートの保有が簿価で６５５４億円、時価では８０００億円あるとすると、JリートETFの純資産の3分の２ぐらいの規模感になる。
長期的にJリートETFの３分の２が売られると考えたら、結構な量だと思う。

次に日銀ETFの売却インパクトを考えてみよう。

毎年５０億円（簿価）の処分はおよそ６０億円（時価）で、毎月５億円程度の売りだ。
月間で５億円程度では市場の需給に大きな影響はない。
しかし、日銀の保有リートの中には保有割合が１０％近い個別銘柄もあり、マーケットインパクトは銘柄によって異なる。
ここが問題で、引値に集中して発注された場合、意外な値動きをする可能性も否定できない。

基本的な売却の流れは、まず日銀のETF売却を証券会社の自己勘定で受ける。
そして売りを受けた証券会社の自己勘定で一旦保有した後、引値オークションで発注する可能性が高い。
引値オークションは大量に一度に売却できるからだ。
しかしリスクはある、出来高の少ない銘柄ではザラ場の値動き範囲を越えて引ける場合もありえる。
「ザラ場にない安値引け」、とんでもない価格で引ける可能性も頭に入れておきたい。

個別銘柄の市場インパクトが大きい銘柄は、日銀が９％保有する福岡リート、ジャパンエクセレント、日本アコモデーション、ユナイテッドアーバン、東急リアル、日ロジスティックス、野村不動産マスターなどだが・・・

ちなみに日銀のJリート売却はすでに始まっている。
１月３１日までに１億０７６２万円、２月１０日までに１億３５８２万円、合計で２億４３４４億円売却した。
最近のJリート市場では、引値オークションで安く引ける日もあり、予想以上に日銀の売りがストレスになっているのかもしれない。

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	REIT指数	利回り	分配金	増加率	NAV倍率	NAV	増加率
2021/12	２０６６	３.６３％	７４.８円	＋１.０％	１.１４	１８１２	＋２．６％
2022/12	１８９４	４.０６	７６.９	＋２.８	０.９７	１９５２	＋７．７
2023/12	１８０６	４.３６	７８.８	＋２.５	０.８９	２０３０	＋４．０
2024/12	１６５２	５.１５	８５.１	＋７.９	０.８０	２０６６	＋１．７
2025/12	２０１３	４.５６	９１.７	＋７.７	０.９５	２１１８	＋２．５

	2023	2024	25-Jan	25-Feb	25-Mar	25-Apr	25-May	合計
投信	▲ 400	▲ 1254	▲ 433	▲ 297	▲ 190	▲ 411	68	▲ 2917
金法	40	▲ 1476	▲ 321	▲ 263	▲ 246	▲ 260	▲ 102	▲ 2628
海外	▲ 66	▲ 1166	438	▲ 81	192	101	▲ 298	▲ 880
個人	▲ 509	704	102	29	21	57	2	406
自己	870	2058	▲ 112	339	▲ 20	228	119	3482

		Sep-23	Jun-25	変化率	資金流出額
ダイワJR	基準価格（円）	2093	1534	-26.7%
	純資産（億円）	4062	1834	-54.8%	1923.35
JRリサーチ	基準価格（円）	5803	4327	-25.4%
	純資産（億円）	4447	2698	-39.3%	1388.793
しんきんJR	基準価格（円）	2851	2219	-22.2%
	純資産（億円）	2340	1288	-45.0%	862.46
三投信計	合計純資産	10849	5820	-46.4%	4174.603

		Sep-23	Apr-25	変化率	資金流出額
ダイワJR	基準価格（円）	2093	1482	-29.2%
	純資産（億円）	4062	1883	-53.6%	1874.35
JRリサーチ	基準価格（円）	5803	4223	-27.2%
	純資産（億円）	4447	2569	-42.2%	1517.793
しんきんJR	基準価格（円）	2851	2152	-24.5%
	純資産（億円）	2340	1262	-46.1%	888.46
三投信計	合計純資産	10849	5714	-47.3%	4280.603

	J-REIT		東証REIT指数		投資関連指標
	銘柄数	時価総額	指数	前年比	分配金利回り	NAV倍率
2019	64	16,438,044	2,145.49	20.94%	3.60%	1.2
2020	62	14,398,010	1,783.90	-16.85%	4.15%	1.01
2021	61	16,995,724	2,066.33	15.83%	3.62%	1.14
2022	61	15,836,988	1,894.06	-8.34%	4.06%	0.97
2023	58	15,411,722	1,806.96	-4.60%	4.36%	0.89
2024	57	14,292,065	1,652.94	-8.52%	5.15%	0.8
Mar-25	57	14,596,534	1,691.63	2.34%	5.09%	0.81

列1	列2	Sep-24	Dec-24	変化率	資金流出額
ダイワJR	基準価格（円）	2093	1510	-27.9%
	純資産（億円）	4062	2081	-48.8%	1676.35
JRリサーチ	基準価格（円）	5803	4225	-27.2%
	純資産（億円）	4447	2657	-40.3%	1429.793
しんきんJR	基準価格（円）	2851	2193	-23.1%
	純資産（億円）	2340	1368	-41.5%	782.46
三投信計	合計純資産	10849	6106	-43.7%	3888.603

	銘柄名	発行価格	発行口数	払込日	10月8日
3249	産業ファンド	119047	409609	2月28日	117100
8906	平和不リート	128271	42800	6月3日	125706
8985	ジャパンホテル	73167	418182	7月3日	70500
3498	スターアジア	52342	315000	8月28日	51900
3492	タカラレーベン	87067	123810	9月11日	85800
3249	都市ファンド	94668	204100	10月4日	94900

	７-８月	１-６月	2023年	合計
海外投資家	787	-1373	364	-222
投信	-475	60	-588	-1003
金融法人	-992	-490	-286	-1768
個人投資家	-229	749	-209	311

		2023/9/5	2024/9/13	変化率	資金流出額
ダイワJR	基準価格（円）	2093	1667	-20.4%
	純資産（億円）	4062	2438	-40.0%	1319
JRリサーチ	基準価格（円）	5803	4639	-20.1%
	純資産（億円）	4447	3066	-31.1%	1021
しんきんJR	基準価格（円）	2851	2403	-15.7%
	純資産（億円）	2340	1578	-32.6%	572
三投信計	合計純資産	10849	7082	-34.7%	2913

	REIT指数	利回り	分配金	伸び率	NAV倍率	NAV	伸び率
Dec-20	1783.9	4.15%	74.0	-4.2%	1.01	1766.2	-1.2%
Dec-21	2066.33	3.62%	74.8	1.0%	1.14	1812.6	2.6%
Dec-22	1894.06	4.06%	76.9	2.8%	0.97	1952.6	7.7%
Dec-23	1806.96	4.36%	78.8	2.5%	0.89	2030.3	4.0%
Dec-24	1652.94	5.15%	85.1	7.9%	0.8	2066.2	1.7%
Jul-25	1859.19	4.78%	88.8	4.3%	0.89	2088.9	1.1%

	REIT指数	利回り	分配金	成長率	NAV倍率	NAV	成長率2
Dec-20	1783.9	4.15%	74.0	-4.2%	1.01	1766.2	-1.2%
Dec-21	2066.33	3.62%	74.8	1.0%	1.14	1812.6	2.6%
Dec-22	1894.06	4.06%	76.9	2.8%	0.97	1952.6	7.7%
Dec-23	1806.96	4.36%	78.8	2.5%	0.89	2030.3	4.0%
Dec-24	1652.94	5.15%	85.1	7.9%	0.8	2066.2	1.7%
Jul-25	1859.19	4.78%	88.8	4.3%	0.89	2088.9	1.1%

	REIT指数	利回り	分配金	成長率	NAV倍率	NAV	成長率
Dec-20	1783.9	4.15%	74.0	-4.2%	1.01	1766.2	-1.2%
Dec-21	2066.33	3.62%	74.8	1.0%	1.14	1812.6	2.6%
Dec-22	1894.06	4.06%	76.9	2.8%	0.97	1952.6	7.7%
Dec-23	1806.96	4.36%	78.8	2.5%	0.89	2030.3	4.0%
Dec-24	1652.94	5.15%	85.1	7.9%	0.8	2066.2	1.7%
Mar-25	1691.63	5.09%	86.1	1.1%	0.81	2088.4	1.1%

	REIT指数	利回り	分配金	成長率	NAV倍率	NAV	成長率
Dec-20	1783.9	4.15%	74.0	-4.2%	1.01	1766.2	-1.2%
Dec-21	2066.33	3.62%	74.8	1.0%	1.14	1812.6	2.6%
Dec-22	1894.06	4.06%	76.9	2.8%	0.97	1952.6	7.7%
Dec-23	1806.96	4.36%	78.8	2.5%	0.89	2030.3	4.0%
Dec-24	1652.94	5.15%	85.1	7.9%	0.8	2066.2	1.7%

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