「素人の不動産投資」のコーナーでは、ワンルームマンションへの実物投資と上場不動産投信（リート）への証券投資を比べて、不動産投資のいろんな側面を考えてきた。
さらに不動産投資の問題点が凝縮している事件「かぼちゃの馬車」を例に過大な融資・サブリース・空室率の問題を取り上げてきた。
今回は不動産ビジネスにまつわる詐欺または詐欺的な勧誘をどうやったら見分けることができるのかを取りあげたい。

かぼちゃの馬車は詐欺なのかまだはっきりしいない。
ただいくつかの点では詐欺的な点がある。
一つは融資金額だが、スルガ銀行に偽の口座内容を提出し、普通の一般人では難しい１億円以上の融資を受けていたことだ。
この不動産融資の場合は建てたシェアハウスが担保に入っているので、ある程度その他の資産があれば融資をパスするとは思う。
しかし、口座の預金を水増しして融資を受けるのは問題だし、スルガ銀行サイドでも見抜けないはずはない。
この点は詐欺的だといえる。

二つには建築業者との癒着で、おそらくスマートデイズの役員たちが１件１億円を超える建築案件を業者に出す見返りにバックマージンを受け取っていたことだ。
たぶん、これらの見返りバックマージンは役員個人のふところに入っているはずで、スマートデイズが倒産しようが手元にたんまりと残っているはずだ。
そして、この癒着により建築費が高めになっているはずで、それを負担しているのが「かぼちゃの馬車」の契約者たちというわけだ。
さらに高い建築費をカバーするため家賃も高めになり、高めの家賃が空室率を高めにし、結果的にスマートデイズの破たんの原因になった。

三つ目は高い空室率と保証家賃の問題から、新規契約者の資金をチョロまかして既存契約の保証家賃に回していたことだ。
これはねずみ講と一緒で、新規契約者が増え続けている間は資金が回るので大丈夫だが、一旦新規契約者が減少するとすぐに資金が回らなくなり・・・・最後はキャッシュフローの不足で破たんとなる。
これは新規契約者のお金を別の契約者の保証家賃に転用する、典型的な詐欺的な手法で問題が多い。

ではこうした不動産にかかわる詐欺的な勧誘をどうやって見分けるかだが・・・
これは常識で見分けるしかない。
そもそも運用の世界にはフリーランチはない。
通常可能な融資金額上限はその人の支払い能力や保有資産によって決まっており、給料も低く担保となる資産もない人には銀行は貸さない。
家賃もその地域で駅からの距離とかいろんな条件で競争的に決定され、異常に高い家賃は空室を増やすだけだ。
サブリースも長期的にその賃貸物件の収益性に合わせて条件変更されるし、時間が経って不動産の価値が下がれば家賃も下がり、保証家賃も下がらざるを得ない。
こうしたことは極々普通の常識だ。
この常識にそって判断すること・・・何か変だと思ったら疑ってかかる、これが詐欺的勧誘を見抜くカギじゃな。