前回、投資金額２０００万円を中古マンション投資と不動産投信（リート）で運用した場合のネット利回り（NOI、コスト控除後）を比較した。
実際には運用益に対して税金がかかるので、税金を差し引いた税引き後で比較する必要がある。
そこで今回は、２０００万円投資の税引き後のネット収入をくらべてみたいのじゃ。

まず、税金の計算がややっこしい中古マンション投資じゃが・・・
不動産投資には建物と土地があり、建物（建物本体と付属設備）は減価償却の対象になる（土地は対象にならない）。
減価償却って会計用語で難しいが、簡単には毎年建物が劣化していく分だけ、建物の価値が下がっていくことだ。
その分を費用として運用益から差し引くことができる。
マンションの建物は耐用年数が４７年と決まっている（設備は１５年）。
中古マンションの場合、建物の価値が半分に１０００万円、土地の価値が同じく半分の１０００万円として計算の基礎となる。
そして、建物本体が１０００万円の８０％（８００万円）、付属設備が１０００万円の２０％（２００万円）。

これで中古マンション（築２０年）の耐用年数を計算してみよう。
建物本体：　法定耐用年数４７年ー（経過年数２０年×0.8）＝３１年
付属設備：　法定耐用年数１５年×0.2＝３年・・・耐用年数を越えているためこういう計算になる。
本体の耐用年数３１年に対する償却率は0.033なので・・・
本体の年減価償却は、８００万円×0.033で・・・２６万円（３１年間）
設備の耐用年数３年に対する償却率は0.334なので・・・
設備の年減価償却は、２００万円×0.334で・・・６６万円（３年間）

この中古マンション投資は、賃貸料月８万円、礼金・更新料８万円、管理コスト年５万円で・・・
年平均収入１００万円ー管理費５万円ー減価償却費９２万円で、課税所得は３万円
今後３年間は９５万円の収入がありながら、課税所得はわずか３万円・・・雑所得として総合課税されるが、ほとんど税金を払う必要がない・・・ネット収入は９５万円
ただし、４年目からは本体の減価償却のみになるので、課税所得６９万円が雑所得として総合課税されるので、税率２０％とすると、約１４万円税金を支払うことになる・・・ネット収入は８１万円

一方、不動産投信（リート）は、分離課税の２０％（復興税を除く）。
リートの分配金は、２０００万円×0.042で８４万円だが、２０％の分離課税１６.８万円を差し引きと・・・ネット収入は６７万円

中古マンション投資は税引き後でリート投資より大きな優位性を持っている。
それは中古マンション投資には減価償却があるからだ。
しかし、長期的には減価償却分だけ毎年建物の価値が減っていくので、その分再投資していかないと不動産の価値を維持できない。
リートでは運用会社が再投資をしているし全体の築年数もコントロールしているので、長期的な安心感がある。

註）ワシは税理士ではないので計算に間違いがあるかもしれないが、ご容赦いただきたい。