Jリート指数と分配金利回り
Jリート指数の２０００ポイントは一定の達成感はあるかもしれない。
リート投資家のパフォーマンスはかなり良く、もちろんグロース株には劣るものの、バリュー株の多くを上回っているだろう。
と言う意味では一応満足すべき水準だから達成感が出るのも理解できる。
しかし、いくつかの点で今後も上昇トレンドを続ける可能性があるだろう。
第一に日銀の利上げは想定されるものの、高市政権は利上げを抑える方向だ。
さらに前回指摘したが、Jリートのトレンドは、むしろ、米国金利に大きく影響されている。
FRBは一段の利下げが実施されるとしたら、Jリートにも好影響を与えるだろう。
第二にNAV成長はまだまだ続く。
下の表でNAVは今年９月で２１１０ポイントであり、２０００ポイントでもNAVを下回っている。
不動産価格の上昇とともにNAV自体が増加しているので、２１００ポイントまでは割高とはいえない。
来年、再来年もNAV成長を考えれば上昇トレンドは続くと見ても違和感はない。
第三に実力分配金の増加に注目。
分配金は今年も５％ペースで増えている。
今期の分配金は基本となる賃貸料収入と不動産売却による譲渡益で出来ている。
直近で決算を行った日本都市ファンド（８９５３）の事例を見てみよう。
運用会社は譲渡益で毎期３００円の還元を行うが、３年先まで原資を確保済みとしている。
さらに複数オファーを得ている売却予定物件も５００億円に上るという。
しかし、投資家の目線では、賃料アップによる内部成長、売却資金とLTV余力による新規物件取得が重要、これが分配金の基礎になるからだ。
分配金を賃貸料の実力部分と譲渡益の追加部分に分けてみると・・・
２５/２ ２５/８ ２６/２ ２６/８ 中期
実力分配金 ２３３４円 ２４５９円 ２４２８円 ２４９３円 ２７００円
譲渡益 ４７４円 ３６１円 ５２４円 ３５７円 ３００円
分配金 ２８０８円 ２８２０円 ２９５２円 ２８５０円 ３０００円
実力分配金は、来年２月前年比＋４.０％、来年８月＋１.４％と安定して増加。
実力ベースの分配金利回りでも4．2％と４％を超える利回りを得られる。
さらに譲渡益は安定するものではないが、運用会社は３００円を安定的に還元するとしている。
毎期３００円の譲渡益を長期で期待できるとしたら安定分配金利回りは４.７％とJリート平均を上回る。
というわけで、Jリートの銘柄選択の基準は・・・
①実力分配金で十分高いリターンを得られること、②さらに譲渡益で安定分配金を確保できること、③さらに内部成長で実力分配金を成長させられること、この３点。
今後は、全体の割安感よりも個別の銘柄選択を重視すべきと考えている。
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過去の株価というだけのでチャート、これを市場心理の分析道具として実戦で使うことを目標に解説した本
https://www.amazon.co.jp/dp/B08G8MD1YY/ref=cm_sw_em_r_mt_dp_Uy5tFbPATARV5
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ソブリンファンドや年金ファンドなど海外の巨大運用機関の訪問記、市場を理解するのに役立つ本
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リート投資家のパフォーマンスはかなり良く、もちろんグロース株には劣るものの、バリュー株の多くを上回っているだろう。
と言う意味では一応満足すべき水準だから達成感が出るのも理解できる。
しかし、いくつかの点で今後も上昇トレンドを続ける可能性があるだろう。
第一に日銀の利上げは想定されるものの、高市政権は利上げを抑える方向だ。
さらに前回指摘したが、Jリートのトレンドは、むしろ、米国金利に大きく影響されている。
FRBは一段の利下げが実施されるとしたら、Jリートにも好影響を与えるだろう。
第二にNAV成長はまだまだ続く。
下の表でNAVは今年９月で２１１０ポイントであり、２０００ポイントでもNAVを下回っている。
不動産価格の上昇とともにNAV自体が増加しているので、２１００ポイントまでは割高とはいえない。
来年、再来年もNAV成長を考えれば上昇トレンドは続くと見ても違和感はない。
第三に実力分配金の増加に注目。
分配金は今年も５％ペースで増えている。
今期の分配金は基本となる賃貸料収入と不動産売却による譲渡益で出来ている。
直近で決算を行った日本都市ファンド（８９５３）の事例を見てみよう。
運用会社は譲渡益で毎期３００円の還元を行うが、３年先まで原資を確保済みとしている。
さらに複数オファーを得ている売却予定物件も５００億円に上るという。
しかし、投資家の目線では、賃料アップによる内部成長、売却資金とLTV余力による新規物件取得が重要、これが分配金の基礎になるからだ。
分配金を賃貸料の実力部分と譲渡益の追加部分に分けてみると・・・
２５/２ ２５/８ ２６/２ ２６/８ 中期
実力分配金 ２３３４円 ２４５９円 ２４２８円 ２４９３円 ２７００円
譲渡益 ４７４円 ３６１円 ５２４円 ３５７円 ３００円
分配金 ２８０８円 ２８２０円 ２９５２円 ２８５０円 ３０００円
実力分配金は、来年２月前年比＋４.０％、来年８月＋１.４％と安定して増加。
実力ベースの分配金利回りでも4．2％と４％を超える利回りを得られる。
さらに譲渡益は安定するものではないが、運用会社は３００円を安定的に還元するとしている。
毎期３００円の譲渡益を長期で期待できるとしたら安定分配金利回りは４.７％とJリート平均を上回る。
というわけで、Jリートの銘柄選択の基準は・・・
①実力分配金で十分高いリターンを得られること、②さらに譲渡益で安定分配金を確保できること、③さらに内部成長で実力分配金を成長させられること、この３点。
今後は、全体の割安感よりも個別の銘柄選択を重視すべきと考えている。
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