東京の地価は路線価で＋８.１％と、全国平均の3倍のスピードで上昇している。
渋谷の再開発は大規模だったが、虎ノ門、品川駅周辺、日本橋周辺、湾岸地域などなど再開発プロジェクトが続いていることも土地の需要そ増やしているのだろう。
さらに賛否両論があるが、外国人の不動産投資も活発化し、平均のマンション価格が１億円を突破してしまった。
その一方で、東京の空き家がどんどん増えている。
その数、なんと、９０万戸に上り、全戸数の１０.９％は空き家という。
筆者の住む地域でも、確かに空き家が増えている感じはする。
でも、空き家の所有者が亡くなり相続が進むと、空き家が取り壊され、そこに賃貸マンションや数軒の建売り住宅が建設されている。
東京の住宅地では数年間空き家になっても、相続後、新しい家に生まれ変わる。
そういう意味では地方の空き家と東京の空き家では意味が違う。
地方の空き家はそのまま放置され朽ち果てていく、それに対して、東京の空き家は住宅の新陳代謝のようなものだ。
でも大きな問題が２０３０年以降になると表面化するかもしれない。
それは高齢化の一段の深刻化と土地家屋の「２次相続」の問題だ。
上のグラフに見られるように空き家率はここ１０年以上にわたって１０〜１１％で推移してきた。
この空き家率が２０３０年代になると一段と上昇してくるかもしれない。
一つは高齢化が一段と進み、高齢者世帯数が増えてくること。
これは当然といえるが、もう一つの理由がもっと大きいかもしれない。
それは「２次相続」が増え、単身高齢者世帯の増加することだ。
平均寿命の違いから女性単身世帯が増えてくるのが「２次相続」で、これは２０３０年代に顕著になる。
２次相続後の単身高齢者が介護施設や高齢者施設に入ると、家屋は空き家になる、これが原因になる。
高齢世帯のうち単身世帯は現状３２％程度だが、２次相続が増えれば空き家も増えてくる。
空き家数の増加が東京の地価や不動産価格に対してどう影響するのだろうか？
これらの空き家を全部アパートに立て替えたら、いくらなんでもアパートの需給を壊してしまうかもしれないし、再開発して建売住宅として販売しても需給を壊すかもしれない。
２０３０年以降の不動産投資は慎重にならざるを得ないだろう。
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高齢者にとっては相続は大問題ですから、後々に迷惑をかけるような事がないようにしたいと思います。