ニセコ









海外投資家が日本の不動産を買いまくっている。
上の写真は北海道のニセコだが、オーストラリアのスキー客に人気のリゾートで海外からの莫大な投資資金で不動産価格が急上昇してしまった。
ニセコだけじゃなく、八方尾根の麓の白馬村も、台湾の半導体工場が建設されている熊本の地域の不動産も海外からの資金で大賑わいになっている。

おそらく、海外投資家の眼から見れば非常に魅力的で価格の安い場所がたくさんあるはずだ。
さらに東京都心では、東急系が大規模な開発を行っている渋谷も生まれ変わり、品川駅近くの電車の操車場だった高輪ゲートシティも開発が進んできた。
東京はどんどん生まれ変わっていく。
こうした変貌も海外投資家にとってはチャンスに見えているのかもしれない。

賛否は両論がある。
「中国人の高級マンション投資を制限すべきだ」「ニセコにしても海外客が来ない夏場は閑古鳥が鳴く」・・・などなど。
不動産への海外からの直接投資に様々な議論が出てくる。


そんな中では「不動産の缶詰」であるＪリートへの投資も選択肢に上るだろう。
下の表は東証が公表しているＪリートの投資家別売買を、２０２３年以降主要な投資家をピックアップしたものだ。


 2023 2024 25-Jan 25-Feb 25-Mar 25-Apr 25-May 合計
投信 ▲ 400 ▲ 1254 ▲ 433 ▲ 297 ▲ 190 ▲ 411 68 ▲ 2917
金法 40 ▲ 1476 ▲ 321 ▲ 263 ▲ 246 ▲ 260 ▲ 102 ▲ 2628
海外 ▲ 66 ▲ 1166 438 ▲ 81 192 101 ▲ 298 ▲ 880
個人 ▲ 509 704 102 29 21 57 2 406
自己 870 2058 ▲ 112 339 ▲ 20 228 119 3482
単位：億円

Ｊリート市場では前回見た「毎月分配Ｊリート投信」の売り、さらに「金法の売り」が大きく価格下落に影響したのが分かる。
以前指摘したとおり、投信の売りは一巡したように思う。
金法の売りはＪリート価格が下がると、評価損対策として売りが出てくるが、価格は反発すると売りは小さくなる。

では、海外投資家はどうなろう？
２０２４年は「日銀の金利正常化」が大きなテーマになった年で、海外投資家は理論通りに金利に弱いＪリートを売却してきた。
しかし２０２５年はネットで買い越しに転じている。
日本の長期金利の上昇に限界を見ているのかもしれない。

Ｊリートには、都心オフィスを中心に保有しているものもあるし、物流施設専門も、商業施設専門、ホテル専門のリートもある。
Ｊリート投資を経由して、オフィスからホテルまで様々な不動産にアクセスできる、大きなメリットがあるだろう。

直接不動産を買うだけでなく、Ｊリートで不動産代替投資をする投資家も出てきても不思議はない。



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