Ｊリート市場は２０２３～２４年の長期金利の上昇と需給悪化の要因により低迷してきた。
需給面では①グローバル指数の採用による海外投資家の買い越しが一巡したこと、②国寧金融機関の保有がロスカットで減らされてきたこと、③新NISAで採用されなかった毎月分配型Ｊリート投信からの資金流出が激しかったこと、の３点が挙げられる。
この三つの要因もほぼほぼ市場は消化してきた。
この需給要因のためにＪリートのバリュエーションは、リーマン危機直後に匹敵する割安な状態になっている。
下の一覧表は２０１９年以降の年末の変化を示したものだ。
| J-REIT | 東証REIT指数 | 投資関連指標 | ||||
| 銘柄数 | 時価総額 | 指数 | 前年比 | 分配金利回り | NAV倍率 | |
| 2019 | 64 | 16,438,044 | 2,145.49 | 20.94% | 3.60% | 1.2 |
| 2020 | 62 | 14,398,010 | 1,783.90 | -16.85% | 4.15% | 1.01 |
| 2021 | 61 | 16,995,724 | 2,066.33 | 15.83% | 3.62% | 1.14 |
| 2022 | 61 | 15,836,988 | 1,894.06 | -8.34% | 4.06% | 0.97 |
| 2023 | 58 | 15,411,722 | 1,806.96 | -4.60% | 4.36% | 0.89 |
| 2024 | 57 | 14,292,065 | 1,652.94 | -8.52% | 5.15% | 0.8 |
| Mar-25 | 57 | 14,596,534 | 1,691.63 | 2.34% | 5.09% | 0.81 |
東証リート指数は２２年末から毎年のように４～８％下落してきた。
この下落により分配金利回りは５％に上昇し、NAV倍率（時価純資産倍率）は０．８倍と純資産を大きく下回る割安状況になった。
時価総額で１４兆円という小規模な市場なので、需給要因が大きく影響したわけだ。
しかしその間、分配金は増加し時価純資産も毎年増加してきている。
下の表は東証リート指数の利回りとNAV倍率から一株当たり分配金とNAVを逆算し、その数字の毎年の上昇率・増加率（成長率として表示）を示したものだ。
| REIT指数 | 利回り | 分配金 | 成長率 | NAV倍率 | NAV | 成長率 | |
| Dec-20 | 1783.9 | 4.15% | 74.0 | -4.2% | 1.01 | 1766.2 | -1.2% |
| Dec-21 | 2066.33 | 3.62% | 74.8 | 1.0% | 1.14 | 1812.6 | 2.6% |
| Dec-22 | 1894.06 | 4.06% | 76.9 | 2.8% | 0.97 | 1952.6 | 7.7% |
| Dec-23 | 1806.96 | 4.36% | 78.8 | 2.5% | 0.89 | 2030.3 | 4.0% |
| Dec-24 | 1652.94 | 5.15% | 85.1 | 7.9% | 0.8 | 2066.2 | 1.7% |
| Mar-25 | 1691.63 | 5.09% | 86.1 | 1.1% | 0.81 | 2088.4 | 1.1% |
分配金利回りの水準（５％）も高いが、より重要なのは分配金の成長が期待できることだ。
さらに時価純資産を割り込む株価水準（ＮＡＶ倍率０．８倍）と安いだけでなく、ＮＡＶそのものが成長を続けてきていること。
今まで様々な分析を行ってきたが、トランプに揺れる世界の株式市場にあってこの３月末時点でも割安と成長性を持った市場だといえる。
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