Jリート指数と長期金利202504
















Ｊリート市場は日銀の金利正常化とそれに伴う長期金利の上昇に悩まされてきた。
よく考えれば、Ｊリートの分配金利回りは常に長期金利∔３％以上の水準にあったので、投資家目線で言えば、長期金利に対して十分な上乗せ金利をエンジョイできた。
それでもＪリート指数が低下トレンドを続けたのは「需給が悪かった」としかえない。


需給が悪いとは何か？

第一に国内金融機関の評価損失からの売却

国内金融機関はＪリート市場の最大の買い手だった。
特に地銀などの地域金融機関は資金の借り手が少なく、オーバーバンキング状態だったので、利回りの高いＪリートは格好の運用ツールだった。

しかしＪリート指数の下落とともに評価損が抱えてしまい、毎決算期前に売却を余儀なくされてきた。
２４年の年間で金融機関は１４７６億円のネット売却を行った。
今年に入ってからも前年比でリート指数が下落したため、５８４億円のネット売却をしている。
今年に入ってからはＪリート指数はほぼ横ばいなので今後の売却は限定的になるかもしれない。


第二に海外投資家のインデックス組入れの一巡

新型コロナ禍前後、ＦＴグローバル指数がＪリート銘柄を指数採用したため、海外投資家は毎年差引買い越しを記録してきた。
しかし、２３年以降は組入れが完了し、購入が一巡してしまった。
２４年の海外投資家は１１０６億円の売り越しになったが、２５年は３５７億円の買い越し。
売ったり買ったりの状況がしばらくは続くのだろう。


第三にＪリート投信からの資金流出
Sep-23 Apr-25 変化率 資金流出額
ダイワJR 基準価格（円） 2093 1482 -29.2%
　 純資産（億円） 4062 1883 -53.6% 1874.35
JRリサーチ 基準価格（円） 5803 4223 -27.2%
純資産（億円） 4447 2569 -42.2% 1517.793
しんきんJR 基準価格（円） 2851 2152 -24.5%
純資産（億円） 2340 1262 -46.1% 888.46
三投信計 合計純資産 10849 5714 -47.3% 4280.603

上の表は代表的なＪリート投信の２０２３年９月と２０２５年４月を比較したものだ。
この三つのＪリート投信は毎月分配型として人気で１兆円の資産残高を持っていた。
特に高齢者にとって毎月分配金を受け取えるのは年金の補てんになり、そこが人気の要因だった。

その流れが一気に変わったのが、新NISAのスタートだった。
これらの毎月分配型は新NISAの対象投信から除外され、多くの投資家がこれらを売却して新NISA 口座に資金を移したからだ。

上の表で、この三投信の合計純資産は２３年９月には１兆８４９億円と１兆円を越えていた。
その純資産が２５年４月には５７１４億円と、実に４７％も減少してしまった。
基準価額の減少は株価下落による要因と、資金流出の要因と二つある。
資金流出額だけを推定すると、実に４２８０億円が流出、直接Jリート市場で売却された計算になる。
投資家の解約が需給悪化の直接の要因だが、すでに純資産は半減しているので大方売り切ったのかもしれない。


今回のトランプ株価調整で日本の長期金利もピークアウトした。
日銀植田さんもこんな株式市場の状態では利上げは難しそうだ。
長期金利の面からは、Ｊリート市場の需給好転を示唆する。



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