東証REIT指数と日本の１０年金利
今年のＪリート市場は全く冴えなかった。
最大の要因は、米国長期金利の上昇から国内の１０年金利も上昇したことだろう。
日銀がゼロ金利を解除し、長期金利は国内物価を反映して１％水準まで上昇した。
長期金利と競合する利回り商品のＪリートはマイナス影響を受けた。
しかし、長期投資の視点からは、平均の分配金利回りが５％に達し、毎年５％のインカムゲインを長期に渡って受け取れるという最高のタイミングになった。
パフォーマンスには不満の多い一年だったものの、今後数年間を考えれば、特に高齢者にとっては年金∔５％分配金で満足すべきだろう。
需給面では・・・Ｊリート投信、特に毎月分配型は一年を通じて解約が継続した。
下の一覧表は代表的な三つのＪリート投信の基準価額と純資産、昨年９月から直近まで変化分を計算したものだ。
基準価額はおよそ２割～３割と大幅な下落で、純資産額も４割の大幅な減少を見せた。
三投信合計で１兆円の純資産があったが、現在は６１９７億円に過ぎない。
まだまだ減少傾向にあるが、来年は徐々に解約売り圧力が一巡してくるタイミングを見つけたい。
資金流出額は純資産の減少のうち基準価額の低下による分を差し引いたもの
ファンダメンタルでは・・・Ｊリートの分配金もＮＡＶ（ネット・アセット・バリュー）も成長。
下の一覧表は２０年末から毎年の利回りから計算した分配金・成長率、ＮＡＶから計算したＮＡＶ成長率を比べたものだ。
昨年末からの分配金成長率は＋７．１％と順調な伸びを記録した。
過去５年と比べても最も高い成長率で、ここ１年でオフィス空室率が改善し、住居・マンションなどの市場も活況だったことが大きなプラス要因となったと思われる。
また、指数ＮＡＶ（ネット・アセット・バリュー＝時価純資産）も２０５１ポイントで前年末に比べて＋１％と時価純資産も着実に伸びている。
新型コロナ禍以後ここ数年の伸び率が安定していて、路線価などの土地価格の上昇、不動産賃貸料が上昇していることを反映したものだろう。
この不動産市場のファンダメンタル面の強さに対して、Ｊリート価格は低下したために分配金利回りは５％まで上昇し、ＮＡＶ倍率は０．８２と時価純資産に対して大きく割安になった。
金利上昇以外の要因として、この１年のＪリート市場を見ていて感じるのは・・・
①毎月分配型投信がＪリート市場で大きなウェートを持ってきたこと、これが新ＮＩＳＡの登場で一気に逆風に晒されたこと。
②地銀等も余資運用のインカム商品としてＪリート運用をしてきたが、これもパフォーマンスの悪化でポジション調整を余儀なくされたこと。
こうした需給が大きく悪化し、好調なファンダメンタルにもかかわらず、Ｊリート市場の軟調な展開を招いたということだろう。
来年は割安の修正が起こる可能性がある。
次回からこの割安を利用してビジネス機会にする方法を考えてみたい。
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今年のＪリート市場は全く冴えなかった。
最大の要因は、米国長期金利の上昇から国内の１０年金利も上昇したことだろう。
日銀がゼロ金利を解除し、長期金利は国内物価を反映して１％水準まで上昇した。
長期金利と競合する利回り商品のＪリートはマイナス影響を受けた。
しかし、長期投資の視点からは、平均の分配金利回りが５％に達し、毎年５％のインカムゲインを長期に渡って受け取れるという最高のタイミングになった。
パフォーマンスには不満の多い一年だったものの、今後数年間を考えれば、特に高齢者にとっては年金∔５％分配金で満足すべきだろう。
需給面では・・・Ｊリート投信、特に毎月分配型は一年を通じて解約が継続した。
下の一覧表は代表的な三つのＪリート投信の基準価額と純資産、昨年９月から直近まで変化分を計算したものだ。
基準価額はおよそ２割～３割と大幅な下落で、純資産額も４割の大幅な減少を見せた。
三投信合計で１兆円の純資産があったが、現在は６１９７億円に過ぎない。
まだまだ減少傾向にあるが、来年は徐々に解約売り圧力が一巡してくるタイミングを見つけたい。
| 列1 | 列2 | Sep-24 | Dec-24 | 変化率 | 資金流出額 |
| ダイワJR | 基準価格（円） | 2093 | 1510 | -27.9% | |
| 純資産（億円） | 4062 | 2081 | -48.8% | 1676.35 | |
| JRリサーチ | 基準価格（円） | 5803 | 4225 | -27.2% | |
| 純資産（億円） | 4447 | 2657 | -40.3% | 1429.793 | |
| しんきんJR | 基準価格（円） | 2851 | 2193 | -23.1% | |
| 純資産（億円） | 2340 | 1368 | -41.5% | 782.46 | |
| 三投信計 | 合計純資産 | 10849 | 6106 | -43.7% | 3888.603 |
ファンダメンタルでは・・・Ｊリートの分配金もＮＡＶ（ネット・アセット・バリュー）も成長。
下の一覧表は２０年末から毎年の利回りから計算した分配金・成長率、ＮＡＶから計算したＮＡＶ成長率を比べたものだ。
昨年末からの分配金成長率は＋７．１％と順調な伸びを記録した。
過去５年と比べても最も高い成長率で、ここ１年でオフィス空室率が改善し、住居・マンションなどの市場も活況だったことが大きなプラス要因となったと思われる。
また、指数ＮＡＶ（ネット・アセット・バリュー＝時価純資産）も２０５１ポイントで前年末に比べて＋１％と時価純資産も着実に伸びている。
新型コロナ禍以後ここ数年の伸び率が安定していて、路線価などの土地価格の上昇、不動産賃貸料が上昇していることを反映したものだろう。
この不動産市場のファンダメンタル面の強さに対して、Ｊリート価格は低下したために分配金利回りは５％まで上昇し、ＮＡＶ倍率は０．８２と時価純資産に対して大きく割安になった。
| 列1 | REIT指数 | 利回り | 分配金 | 成長率 | NAV倍率 | NAV | 成長率2 |
| Dec-20 | 1783.9 | 4.15% | 74.0 | -4.2% | 1.01 | 1766.2 | -1.2% |
| Dec-21 | 2066.33 | 3.62% | 74.8 | 1.0% | 1.14 | 1812.6 | 2.6% |
| Dec-22 | 1894.06 | 4.06% | 76.9 | 2.8% | 0.97 | 1952.6 | 7.7% |
| Dec-23 | 1806.96 | 4.36% | 78.8 | 2.5% | 0.89 | 2030.3 | 4.0% |
| Oct-24 | 1682.36 | 5.02% | 84.4 | 7.1% | 0.82 | 2051.6 | 1.1% |
金利上昇以外の要因として、この１年のＪリート市場を見ていて感じるのは・・・
①毎月分配型投信がＪリート市場で大きなウェートを持ってきたこと、これが新ＮＩＳＡの登場で一気に逆風に晒されたこと。
②地銀等も余資運用のインカム商品としてＪリート運用をしてきたが、これもパフォーマンスの悪化でポジション調整を余儀なくされたこと。
こうした需給が大きく悪化し、好調なファンダメンタルにもかかわらず、Ｊリート市場の軟調な展開を招いたということだろう。
来年は割安の修正が起こる可能性がある。
次回からこの割安を利用してビジネス機会にする方法を考えてみたい。
相場テクニックとして「酒田五法」格言をはじめ、相場格言の現代的活用や実戦のための本
https://www.amazon.co.jp/dp/B0BBQM526Y
PER・PBRなどのバリュエーションを実戦でリターンを上げることを主題として解説した本
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