現在のＪリート市場を考えたら、２０２５年は一味違う現象が出てくると思う。
それは現在のＪリートの平均ＮＡＶ倍率が０．８倍という前例のない異常値にあることだ。
単純に時価でＪリートを買収すれば、自動的に２０％の含み益を手にすることができる。
この「２０％ディカウント」を利用すれば様々なビジネスモデルが考えられる。
この点をめぐって２０２５年に起こると予想されるのは、Ｊリートの支配権をめぐる資本戦略だろう。
Ｊリートの買収価値考えると、いくつかの戦略が想定できる。
①ディスカウントのＪリートを単純にＴＯＢをする。
気を付けることはＪリートは会社ではなく規約型投信で、準拠する法律も会社法ではなく投信法だということだ。
Ｊリート自体は「不動産が束になった箱」であり、司令塔である運用会社は別に存在している。
ＪリートにＴＯＢをかけて投資口全部を買収することはできるが、運用会社は別でＴＯＢで同時に買収できるわけではない。
以前にスターウッドがインベスコ・オフィスリートを買収しようとした事例がある。
Ｊリートの投資口をＴＯＢですべて取得しＪリートを非上場化するとともに解散する、そして投資主総会で特別決議を採決して「資産の全部譲渡」をする。
買収会社は２０％ディスカウントで都心のオフィス、ショッピングモールなどの商業施設、物流施設、研究開発施設などを手に入れることができる。
Ｊリートの投資主総会では白票を賛成票にカウントできる（投信法）ので、３分の２の賛成が必要な特別決議を通すことは会社法よりもハードルが低い。
そのため、Ｊリート解散と資産の全部譲渡という特別決議は比較的簡単だ。
しかし、長期に渡って高い分配金を受け取る目的だった個人投資家には不利かもしれない。
ＴＯＢで１０～２０％程度のリターンを取れるが、それで終わりだからだ。
②Ｊリートを買収して私募リートに転換し、機関投資家に売り込む。
これはちょっとハードルが上がるが、有効なビジネスモデルになるだろう。
ＪリートにＴＯＢをかけて投資口を全部買い取るところまでは同じプロセスだが、その後が違う。
Ｊリートに加えて運用会社も買収しＪリートを上場廃止し、私募リートとして再スタートする。
運用会社を買収した事例は過去に多くある。
大和証券グループがダヴィンチのリート運用会社を買収し、三菱商事とＵＢＳの合弁リート運用会社をＫＫＲが買収した。
私募リートへの転換時に利益を上げて、転換後の私募リートを機関投資家に時価で販売すればいい。
私募リートは非上場なのでＮＡＶで評価される、つまり、Ｊリートのように市場需給で価格がブレる心配がない。
年金基金や国家ファンドのような機関投資家にはＪリートよりも評価価格が安定し、賃貸料を基にした安定した分配金を受け取ることができる私募リートは人気の商品だ。
上記に二つの戦略はＴＯＢをベースにしたもので、一番簡単に２０％ディスカウントを収益化できる。
しかし、Ｊリートを存続させたままでこのディスカウント状態から収益を得る方法もある。
・・・次回に続く。
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