Ｊリート市場はＮＡＶ倍率で０．８倍、つまり、リート時価はＮＡＶ＝時価純資産に対して２０％のディスカウント状態にある。
まさに大バーゲンセールだが、このディスカウントを使って儲ける戦略が２０２５年には話題になってくる可能性もありそうだ。
前回のブログでTOBを使って収益を上げるモデルを考えたが、今回はＪリートを存続させたままディスカウントを収益化する戦略を考えてみたい。
③資産売却し実現利益を出し、その資金で自社株買いをする。
具体例で考えてみたい。
時価総額８０００億円で含み益２０００億円（ＮＡＶ倍率０．８倍）、分配金利回り５％のリートを想定すると・・・
もし時価総額８０００億円の１０％の不動産を売却すると、８００億円に加えて含み益２００億円で合計１０００億円を手にすることができる。
売却代金１０００億円、これを自社株買いに回すと（時価総額の１２．５％）、株価は１２．５％上昇する可能性がある。
分配金利回り５％なので、８０００億円の時価総額の５％で分配原資４００億円だった。
そして資産売却すると、運用資産が７０００億円に減少し、分配金原資も３５０億円に減少する。
その場合、発行株数も同じように減少するので株価が変わらなければ利回りは５％となる。
だが、自社株買いで株価がすればその分利回りは低下する。
簡単に言えば、公募増資をして不動産の資産を購入する「外部成長」と正反対に、資産売却をして自社株買いをする「資産縮小」がディスカウント状態を正常化する政策になる。
こんなディスカウント状態では公募増資はアリエナイ！！！
こんな状態での公募は投資家の信頼を大きく傷つけるとリート運用会社は認識すべきで、NAV割れのディスカウント状態を緩和させ、リート投資家の信頼を回復することを重視すべきだ。
いずれにしても、NAV０．８倍という異常なディスカウントは大きなビジネス機会にもなる。
２０２５年はこうしたビジネス機会をうかがうファンドも出てくると予想している。
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