コメント一覧 (6)

1. • 6. 株山人
   • 2024年10月11日 22:54
   • おっしゃる通り、運用会社が悪意をもって利益相反的な取り引きを行うことはゼロではないかもしれません、
     親会社の不良な不動産在庫を関連リートで高値で売りつけることなどはありえる事です。
     ただ、運用会社の役員には忠実義務や善管注意義務、さらに投資家保護規定が定められ、法令違反を覚悟で利益相反的な取引を親会社ちする役員は普通はいないでしょう。
     さらに言えば、親会社とリートのディールを調べていけば、悪意を持ったディールなのかどうかは判断できます。
     リートは細かく開示義務を負っているからです。
     もし、不当なディールをしたと判断する場合は、投資主総会で疑問を呈してもいいですし、リートを売却して意思表示することも可能です、
2. • 5. 　
   • 2024年10月11日 17:35
   • リートの運用方針を決めるのは運用会社で、リートの運用会社の経営陣は、運用会社の株を持つ親会社の意向で決まりますよね。大体は親会社から出向して来て、また親会社に戻るとか。
     
     この状況ではリートの運用会社にとっては、リートに投資した投資家の利益を最大化するよりも、親会社の利益を最大化することにインセンティブが働いてしまうのではないかなと思うわけです。
     
     運用会社の株は親会社が所有していて市場には出てこない以上、リート投資家がいくらリートの投資証券を集めたところで、運用会社の方針に口を出すことも出来ないですよね。
     
     親会社にとっても出口としてリートは有用だと思うので、使い潰したりはしないとは思いますが、利益相反リスクがある以上、リートを積極的に買い進める気にもなれないなと思う次第です。
3. • 4. 株山人
   • 2024年10月11日 17:09
   • すみません、どなたか分かりませんが、リートはファンドです。
     運営会社も親会社も株式会社です。
     仕組みに誤解があると思います。
4. • 2. 株山人
   • 2024年10月11日 16:56
   • どなたか存じませんが、いろいろ誤解があるような気がします。
     ２００８年のリーマン危機後からJリートを見てきましたが、スポンサーの物件を傘下のリートが購入する場合、優先交渉権を設定して鑑定価格に基づいた価格で譲渡されています。
     過去の事例を研究すれば明らかだと思いますが、スポンサーからの購入価格、その後の鑑定士の鑑定価格、その後のリートの売却価格を比べると、購入価格は鑑定価格より低く、譲渡価格は鑑定価格よりも高い、譲渡益が出る価格でリートは物件を売却しています。
     データをきちんと分析した方がいいと思います。
     
5. • 1. 　
   • 2024年10月11日 16:47
   • 勉強のために年初にリートを一口だけ買ってみましたが、投資家の金でリート運営会社の親会社の利益を最大化できる構造上の問題がある限り、リートは駄目だと思いました。
     
     親会社の物件を増資して割高な価格で取得し続けて、最後は破綻して投資家の資産が0になっても、投資は自己責任ということで、運営会社も親会社も何ら罰せられることは無いですしね。
6. • 3. 　
   • 2024年10月11日 17:02
   • >>1
     株と違って、リートが下がって100%の発行口数を誰か個人が抑えても、運営会社の親会社の経営に対して影響を全く及ぼせないですからね。トカゲの尻尾の運営会社の役員人事には口出しできる程度で。