株山人の投資徒然草 : 運用会社でJリート価格が決まる（３）

ＫＫＲが日本都市ファンドと産業ファンドの運用を行う三菱ＵＢＳ・リアリティを２３００億円で買収した。
日本都市ファンド（８９５３）と産業ファンド（３２４９）の合計資産規模は１．７兆円。
２３００億円の投資で三菱UBSの運用会社を買収し、１．７兆円の不動産資産を持つJリートを支配できるというのは悪くないかもしれない。

ＫＫＲの運用会社も目的は何なのだろうか？

まず、運用報酬だが・・・
日本都市ファンドの決算資料で見ると、運用報酬は前期（２１/８）４５．５億円、今期（２２/２）３６．９億円が計上されている・・・年間８２億円だ。
産業ファンドでも運用報酬は年間２５億円程度で、両ファンド合計でも年間１１０億円程度だ。
運用資産１．７兆円に対して１１０億円の報酬では１％以下のリターンしかない。
つまり、KKRは運用報酬を得ることが目的とは思えない。

次にこの１．７兆円の不動産ポートフォリオを使って収益を上げる。
ＫＫＲはグローバルに５５兆円の資産を保有する投資ファンドだが、資産買収や企業買収を日本で盛んに行っている。
三菱UＢＳリアリティの買収で、傘下の保有不動産をどう使っていくのかは分からない。
でもその運用の司令塔を買収しているので、ファンドの保有物件とＫＫＲの保有物件を交換したり、ファンドの物件を買収したり、かなり自由に動くことができそうだ。

第三にＫＫＲ本体の資産のエグジットとして使う可能性もある。
ＫＫＲの保有不動産をエグジット（出口）としてファンドに売却することもできそうだ。
これでＫＫＲは不動産在庫を現金化し、次の買収に使うことができる。
ただし、ファンドには「利益相反」や「投資家保護」の規定があり、ファンドの投資家の利益を損なうような取引はできない。

第四にファンドの余剰金をどう使うのかもポイントだ。
現在、日本都市ファンドには６０億円の余剰金がたまっているので、それをどう使うかも気になるところだ。
配当として投資家に返すのか、余剰金を利用して不動産の買収を行うのか、興味あるところだ。

いずれにしろ、ＫＫＲの次の一手が日本都市ファンドや産業ファンドのリターンを決めていく・・・注目している。

ブログランキングに参加しています。
プチっとお願いします！！