７０年定期借地のマンションが建った・・・低層で住みやすそうなマンションだ。
定期借地権のマンションに興味を持ったので考えてみた。
７０年の定期借地権というと、初代のオーナーがずっと住むには長すぎる。
最初のオーナーはせいぜい３０～４０年間しか居住できないだろう。
そうすると、２代目のオーナーがさらに３０～４０年居住するということになる。
前回はこの前提で採算を３０年保有のコストを考えてみた。
結論は・・・初代のオーナーにとっては初期費用は定借マンションの方が１５００万円安く、３０年間の継続費用では定借マンションの方が約６００万円高い。
つまり、３０年間の限定居住ならば、定期借地マンションの方が「９００万円のお得」になるわけだ。
それでは、３０年後の資産価値は定期借地権と所有権ではどう変わってくるのだろうか？
所有権マンションの資産価値（簡単にするために土地５０％、建物５０％）は、建物の減価と土地価格の変化で決まる。
前提として①建物の価値は７０年でゼロになる、②土地価格は変化しないを置いてみた。
そうすると・・・
所有権マンションで価格１億円で、半分の建物は７０年でゼロになるので、年間７１万円づつ減価していく。
土地価格５０００万円は地価が変化しないという前提では３０年後も５０００万円を維持できる。
合計のマンション価値は５０００万円∔（５０００万円－７１万円×３０年）となり、７８７０万円の価値が残る。
一方、定借マンションは価格８５００万円で建物５０００万円、土地３５００万円と、定期借地の分だけ土地代が安くなる。
定借といえども３０年間では十分に残存期間が長く残っているので途中売却が可能だろう。
とすると、借地権（３５００万円ー５０万円×３０年）∔建物（５０００万円ー７１万円×３０年）で４８７０万円の価値が残る計算になる。
つまり、所有権マンションは３０年で資産価値は１億円から７８７０万円へと２１３０万円の減価。
一方、定借マンションは３０年で資産価値が８５００万円から４８７０万円へと３６３０万円の減価。
７０年定額で価値が減価する前提での計算にすぎない。
実際は地価も変化するし、立地によってマンション需給も変わり、人気の場所なら高い価格が付くかもしれない。
所有権マンションに比べ定借マンションの方が、最初の３０年間で費用は「９００万円のお得」、また資産価値は「１５００万円の損」。
でも、これが二代目のオーナーとなると、大きく事情が変化していくだろう。
築５０～６０年の定借マンションは資産価値ゼロに向かって急減してしまうからだ。
次回考えてみたい。
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わたしも数軒マンションを買ってきてますが、定期借地マンションはまさにそこに住みたい人が買えばよいのかなと思って思います。細かな計算はあまり意味がない気がします、計算するとたぶん損でしょう。でも住みたいところに住めるという喜びはありますよね。ではまた。