株山人の投資徒然草 : Jリートの公募ラッシュ（１）～需給を壊した

東証REIT指数が８月に入り、軟調な展開となっている。
8/5に２１８４ポイントだった東証REIT指数が8/25には２０８５ポイントまで下落した。
およそ１００ポイント、４.５％の下落率だ。
でも、この理由ははっきりしている。

それはＪリートの公募増資ラッシュだ。
８月の入って発表されたＪリート銘柄の公募増資を一覧してみよう。

銘柄　　　　　　　　　　　　発行口数　　　発行見込み額　公募/時価総額（見込み）
Rイオン（３２９２）　　　　１６３０００口　２６８億円　　９.１％
Rスターアジア（３４８６）　１１５０００口　　６７億円　　６.９％
Rタカラレーベ（３４９２）　１１２５００口　１３０億円　２４.３％
Rサンケイ（２９７２）　　　１０５１４７口　１３１億円　３０.４％
R大和ハウス（８９８４）　　１１５０００口　３７６億円　　５.６％
Rアクティビア（３２７９）　　４９０３０口　２２０億円　　６.２％

これだけで１１９２億円に発行見込み額になる。
時価総額が１７兆円しかないＪリート市場にとって、１２００億円を近い連続した公募増資は大きな負担となる。
それは公募増資に対して機関投資家がどう行動するかを考えてみればよく理解できる。
公募増資ラッシュ期間でも機関投資家の運用資金は変わらないので、機関投資家は公募増資分だけ他の銘柄を売却して現金を作る必要があるからだ。
簡単にいえば、１2００億円の増資を引き受けるために、１2００億円のリートを売却しなければならない。

公募増資の価格への影響という点では、大きく二つある。

一つは増資を引き受けるための売却が市場全体の価格を引き下げる方向に影響することだ。
こうした売却は通常、バスケット取引を使う。
公募増資した銘柄だけでなくその他の多くの銘柄が売却対象になるので注意が必要だ。

もう一つは公募増資した銘柄への直接の影響だ。
公募銘柄は、値決め日、払い込み日という２回の大きな売り崩しで株価は下落する。
このタイム・スケジュールにも注意が必要だ。

という意味で、８月の公募増資ラッシュはJリート市場に大きなストレスを生み出した。
しかしこれはあくまでファンダメンタルの関係ない需給要因だ。
Ｊリート価格の大きな下落はあくまで一時的な問題であり、公募増資の影響を市場が織り込めば価格は反発し市場は正常化する。
Ｊリートを高い利回りで買う大きなチャンスでもある。

次回ももう少し考えてみたい。