株山人の投資徒然草 : リートの研究「大口テナント退去」（２）

新型コロナ禍がこれほど長引くと考えた人は少ないだろう。
４回目の緊急事態宣言が東京に出された。
引き続き、オフィスの解約が続いている。

アクティビア・プロパティーズ投資法人（３２７９、以下、アクティビア）は、７月１日に「テナント異動（契約終了）のお知らせ」を出した。
汐留ビルディングに入居している大口テナント、NTTコミュニケーションズが来年６月末に退去すると発表した。

どのぐらい影響があるのか？
アクティビアは詳細を明らかにしなかった。
しかし、決算短信を見るかぎり、予想を大きく上回る分配金の減少につながりかねない。
そこで、今回のアクティビアの決算資料、発表資料から考えてみたい。

まずは、７/１の発表資料から・・・
テナント名：　ＮＴＴコミュニケーションズ株式会社
契約満了日：　２０２２年６月３０日
本物件契約終了面積：　１０３６６．６２㎡（注、準共有持ち分割合に相当する）
本物件の総賃貸可能面積に占める割合：　３６．７％
本投資法人の総賃貸可能面積に対する割合：　２．４％

これだけ見たら賃貸料収入が２．４％減るという印象を持つ。
営業収益１４７億円の２．４％なら３．５億円となり、純利益７２億円の５％程度に相当する。
コストやその他の条件を一定としたら、分配金も５％ぐらい減少する要因と計算される。

しかし、７/１２の決算短信を読むと、さらに大きな影響が心配される。
個別物件の一覧表に汐留ビルディングの項目がある。
それによると、総賃貸料収入（年）３２．２５億円、総賃貸可能面積２８１３６㎡となっている。
NTTコミュニケーションズの賃貸面積は１０３６６㎡なので、この物件の３６％となり、開示資料と一致する。
そして、賃貸料は・・・減少分＝３２．２５×１０３６６÷２８１３６・・・なので、９．３億円になる。
従って、純利益７２億円の１３％にもなってしまう。
つまり、他の条件が一定としたら、分配金を１３％引き下げる可能性が示唆される。

この計算を開示しなかったアクティビアにもちょっと疑問を感じた。
純利益に１３％もの減益要因になるとしたら、きちんと開示すべきだろう。
決算では２１年１１月期の分配金を９３５０円、２２年５月期の分配金を９１００円と開示した。
しかし、NTTコミュニケーションズの退去（２２/６）が影響する２２年１１月期については何も答えていない。
場合によっては１０００円以上、分配金が減る可能性が残っているにもかかわらず・・・

決算説明会のビデオもチェックしたが、やっぱりコメントなしだった。
この点ではちょっと不信感が残る。
このアクティビアは東急不動産と一体的な関係にあり、スポンサーの支援で何かウルトラCをやるかもしれないけど・・・。