株山人の投資徒然草 : ６０歳を過ぎたら、おカネの話（５）～ネット・キャッシュ

６０歳を過ぎたら、「キリギリス」生活をする方がよい。
さらに貯金もいらないし、貯金に気を使う必要もない。

一番重要な考え方が「キャッシュフローのバランス」だ。
キャッシュフローのバランスとは見かけの収入ではなくあらゆる控除を引いた後の実収と、経常的な経費に消費税など各種税金を加えた支出のバランスのことだ。
このキャッシュの出入りの差額＝ネット・キャッシュを赤字にしないことが一番大切なことだ。
ネット・キャッシュをプラスにさえしておけば、貯金がなくても関係ないし、ケチケチの「アリ」生活をする必要もない。

前回は毎月の支出をどう管理するか、自分流の管理の仕方を話した。
今回は毎月の収入の話をしたい。
定年退職してからの収入は、給与収入が激減しているので寂しいかぎりになる。
だからこそ、給与収入以外の収入を増やす努力が必要になる。

自分の経験を含めて、どうやって現金収入を増やすかを考えてみたい。

（１）定年後の収入の最大項目は年金収入。
定年後の収入の基本であり、現役時代に年金掛け金を毎月毎月納めていく必要がある。
サラリーマンの場合は厚生年金があるのでほとんどの人は無頓着だが、国民年金の人は二階建ての国民年金基金、iDeCo、その他個人年金なども積極的に利用しておくことが大切だ。
いずれにしても重要なのは若い頃から年金を考えて掛け金を支払う（相当長く支払わないと年金はもらえない）ことだ。

（２）定年延長後の給与の最大化
通常は定年延長後は給与が大きく減少する。
だいたい、現役時（５０歳台まで）の６～７割といったことろが平均だ。
それでも定期的な賃金が受け取れることはキャッシュフローの安定化に大きく寄与する。
人事考課で給料が増減したりというサラリーマン給料とは異なり、ほぼ全員一律の給料なので増える期待は基本的にない。
しかし、残業代もボーナスもあるので、しっかり働けばそれなりに収入が増えることもありえる。
会社からは「基本、お荷物」の扱いを受けるので「働き甲斐」はなく、定時に出社して定時に帰るのが普通だ。

（３）収入の多様化・・・不動産収入
定年後の不動産収入は貴重だ。
例えば、自宅の一部を改良して数部屋のアパートを経営する。
アパートにするのはキッチンやトイレ・バスの設備が必要で、多少の初期費用がかかるが比較的効率の良い収入源だろう。
ただし、税金には注意が必要だ。
開業届を出し白色申告すれば１０万円までの控除を受けられるし、初期費用は減価償却として落とせる。
一棟以上のアパート経営をするならば、控除の大きい青色申告を選んだ方がいい。

ワンルーム・マンションを購入して不動産賃貸に回すのも手軽な不動産収入になる。
２０００万円程度の１ＬＤＫの中古マンションを買って賃貸に回せば、場所によりけりだが、毎月１０～１５万円の賃貸料が得られる。
表面利回り（賃貸料/購入費用）で見れば５～６％で回る物件は多くある。
しかもマンションの場合は管理業者が入っているのは管理も簡単だろう。
ワンルーム投資を積極的にやってきた知り合いがいるが、アパート一棟よりも管理は簡単だ。

ただし、気を付けたいのは不動産の保有によって様々な費用がかかることだ。
主な項目だけでも不動産取得税、不動産取引税、固定資産税、減価償却（建物）、修繕関係費、不動産管理費、空室時のコストなどなど。
これらのコストを考えて不動産購入は考えるべきだろう。

次回に続く・・・