株山人の投資徒然草 : リート「敵対的買収」の可能性

東証リート指数は３月の安値からは回復してきているが・・・NAV倍率１倍を越えている銘柄は１３銘柄しかなく、上場リート６４銘柄の８割はNAV/口を下回る価格で取引されている。
リートは不動産の缶詰であり、リートを１００％買収すれば、組み入れられたオフィスビル、商業施設、物流施設、ホテル・・・すべてが手に入る。
業績が急速に悪化し、倒産も出ているホテル業界だが、リート市場ではホテル型はNAVの０．４倍台・・・つまり買収すれば、時価の6割引の値段で「ヒルトン東京お台場」や「オリエンタルホテル難波」「ヒルトン東京ベイ」などが手に入る。
すでにリート市場では東京都心不動産の大バーゲンセールが始まっている。
直接、不動産を買うより、その物件を組み入れているリートを買収する方が理にかなっている。

リートを買収する場合を考えてみた。
（１）リート投資家は利回り以外に興味がなく、株主総会では賛成が多数になる可能性が高いこと。
スターアジアとさくら総合リートの敵対的合併事例で明らかになったが、リート投資家は委任状争奪になっても投票しない・・・そして、無投票は賛成票になることだ。
だからリートは敵対的買収に弱い・・・これで常に買収する側が優位に立つ。

（２）リートはスポンサー系列の運用会社によって運用されていること。
海外のリートは自ら投資判断して不動産投資をしているが、日本のリートは違う。
親会社（不動産や商社が多い）がリートを組成し、系列のリート運用会社がオペレーションをする構造になっている。
だから、リートを買収できたとしても、組み入れ不動産の売買判断は系列運用会社が行うので組入れ不動産を自由にはできない。
リートと系列運用会社が結んでいる運用委託契約を変更し、自ら投資判断できるようにしなければならない・・・それだけ買収のハードルが高いといえる。

（３）希少性の高いプレミアム物件を組み入れているリートも多く存在する。
たとえば、六本木ヒルズを保有する森ヒルズリート、NBF大崎ビルや新宿三井ビルを保有する日本ビルファンド、汐留ビルや北の丸スクエアを保有するジャパンリアルエステート、交通の要衝にあるロジスティック施設を持つ物流リート、一流ホテルの物件を保有するホテルリート、星のやリゾート物件を保有する星野リゾートなどなど。

おそらく、NAV倍率が１倍以下の割安価格で買えるなら、海外ファンドなどは「敵対的買収」狙ってくる可能性がある。
親会社の不動産会社・建設会社・総合商社などにとっては、保有不動産をリートに売却し現金化することで資金効率を高める大きなメリットがあった。
もし、「敵対的買収」が現実になると考えれば、親会社グループでプレミアム物件を保有するリートを買収から防衛する必要が出てくるだろう。