株山人の投資徒然草 : リートの誤算

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先週、リート市場が正真正銘の暴落を演じた。
リート市場が一日１０％の下落・・・これだけの暴落をするとは、正直、全く想像もできなかった。
リートは株式よりもボラティリティが低いはずだったが、株式以上にボラティリティが上昇してしまった・・・大きな誤算だった。
この暴落相場を見ていて三つの反省点がある・・・人間は「反省する葦」でもある。

第一の反省点はリートが予想以上に世界的ブームとなり、グローバル・リートのパッシブ運用が巨大化していたことだ。
今回のリート市場の下落の特徴は、ＮＹ市場に上場している米国ＲＥＩＴ指数と東証リート指数がピッタリと毎日毎日、ほぼ完全に連動していたことだ。
米国ＲＥＩＴ指数の動きで翌日の東京のリートの動きが予想できたほどの強い連動性を示していた。
つまり、グローバル・リートのパッシブファンドが人気で残高が積み上がり、その解約売りが出てきた時、米国ＲＥＩＴ指数と東証リート指数が同時に売られたため、両者の値動きがほぼ完全に連動したというわけだ。

第二の反省点は、東証リート市場の流動性の低さだ。
グローバル・パッシブファンドが売りを出す時は、幅広い銘柄を含むインデックス売りになるので多くの銘柄に一斉に売りが出る・・・しかし、リートの板には買い注文が少ない。
アクティブ運用者なら板を見ながら売買執行するが、パッシブ運用ではバスケットでまとめて売りを出す・・・したがって、薄い板に大量の売りが出て、売買インパクトが非常に大きくなってしまった。

第三の反省点は、分配金利回りなどファンダメンタルが下支え要因にならないことだ。
通常のアクティブ運用ではリートの場合、もちろん配当の実現可能性を考慮するが、基本的に分配金利回りで株価に水準感が出てくる。
ところが、パッシブ売りが中心の市場では、個別リートの利回りなどの水準感は全く関係ない。
まとめてインデックス売りが出て、利回り水準に関係なく暴落する。

・・・ということで
①グローバルなリートのブームで膨張したＥＴＦやパッシブ運用が逆転し暴力的な売りになった、
②市場でリートが品薄だったため、パッシブ売りのインパクトが大きくなった、
③リートの利回りなどの指標は完全に無視された、
・・・という３点、これが予想をはるかに越えるマグニチュードの大震災になってしまった理由だろう。

でも、このパッシブ売りのおかげで高い分配金利回りで好きなだけ欲しいリートを買うことができる環境ができた。
年初のターゲットは、①大手不動産や大手商社などのスポンサーが優良企業、②分配金利回りが４％以上、③ホテル型や商業型などインバウンド関連を避ける、という三点だが・・・ここにきての暴落で分配金利回りが５％以上の優良リートがゴロゴロしている状態になった。

というわけで２０％保有していたキャッシュをほぼ全額投入、特にＳＱ日の暴落時に仕込んだ。
もちろん、市場は一寸先が闇、これがどうなるかは分からない。
しかし、５％以上の利回りがあれば、キャリー収益だけで十分な投資採算になると見ている・・・株価上昇がなくても、５年保有すれば東証リート指数の下落分を相殺できる。
キャリー収益が５％あれば長期保有できる。