大手運用会社をリタイアし、八ヶ岳に住む株山人の日記

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2025年01月

2025年01月31日08:39

ＣＲＥのTOBはＪリートの見方を変える

カテゴリ: 不動産編; リートの研究

東証REIT指数　日足

日銀決定会合の利上げ決定以降、東証REIT指数が急速に上昇している。
基本的には利上げを懸念した下落相場から、利上げ決定により織り込み済みから反発局面に入ったと考えられる。

１２月初旬にブログ「Ｊリート市場２０２４年振り返る」と「Ｊリート市場２０２５年、注目は資本政策」を書いた。
要約すると、
①Ｊリート市場は利回りが５％以上でNAV倍率も０.８倍という超割安、
②しかも分配金は７％増加し、NAVも１.１％増えた、
③それにもかかわらず下落しているのは需給海外投資家と投信が売り続けていることを指摘した。
結論として２０２５年はこの割安状態をどうするのか、ＴＯＢや自己株買いなど資本政策が重要になるとした。

今年に入ってCREリート法人の親会社である物流系の不動産会社ＣＲＥが、三井住友FLと組んで資本再編と非上場化すると発表した。
簡単にいえば、現在、創業者が保有するのが４１％、ケネディクスの保有１５％、浮動株４４％（端数切り上げ）だが、資本再編後、創業者等で４９％、三井住友FL５１％となる。

手順は、三井住友ＦＬが発行株式の約半分の浮動株にＴＯＢをかけ、創業者資産管理会社が半分を保有するが、TOB完了後合併し非上場の不動産会社が出来上がる、というわけだ。
創業者からみればＭＢＯで株式を非公開化すること、三井住友ＦＬからみればＴＯＢで不動産会社の過半数を支配することになる。

ＣＲＥの経営陣からすると、上場して浮動株保有者に配慮して経営するよりも、非公開化して自由に戦略を組めることが狙いなのだろう。
三井住友ＦＬからすれば、不動産を利用したビジネスを拡大できるチャンスでもある。
この両社の思惑が一致したわけだ。

ここからは推測だが・・・

まず、株式市場の低評価で資産価値を割り込んでいる不動産評価、それはＪリート全体の問題でもあるが、この低評価は企業買収の動機になりかねない。
そこで自社を守るためにもＴＯＢとＭＢＯを組み合わせた資本再編を行ったということだと思う。

もう一つは不動産価格の上昇と円安という組み合わせで、傘下のＪリートも平均ＮＡＶ倍率で０．８倍、資産価値の８０％で買収できる状態にあることだ。
親会社の資本再編の後は、傘下リートの資本再編に踏み込んでくる可能性がある。

ＣＲＥリート投資法人、ケネディクス不動産投資法人という二つのＪリートをどうしようとしているのかはまだ公表されていない。
しかし、なんからの資本再編が行われる、たとえば、親会社と同じように非上場化して私募リートにするとか、両社を合併させて巨大な総合型リートにするとか・・・可能性があるような気がする。

いずれにしても、Ｊリートは親会社か買収者か、何かしらの資本や支配権を狙った動きが表面化するかもしれない。
それほどの割安になっているということだろう。

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	消費者物価指数		小売り高	平均時給	原油価格
	CPI	コアCPI	前年比	前年比	前年比
2024年12月	2.9	3.2	3.92	3.9	-9.0	69.79
2024年11月	2.7	3.3	4.12	4.0	-10.0	69.69
2024年10月	2.6	3.3	2.85	4.0	-16.3	71.6
2024年9月	2.4	3.3	1.74	4.0	-22.4	69.55
2024年8月	2.5	3.2	2.13	3.8	-7.2	75.55
2024年7月	2.9	3.2	2.66	3.6	5.4	80.54
2024年6月	3.0	3.3	2.28	3.9	12.3	78.89

	ガス				電力
	使用量	料金	単価	前年比	使用量	料金	単価	前年比
Dec-24	？	？	？	？	？	？	？	？
Nov-24	141	18317	129.9	-3.9%	125	6248	50.0	23.8%
Oct-24	68	10126	148.9	5.7%	189	7789	41.2	42.5%
Sep-24	49	7191	146.8	13.4%	525	19384	36.9	25.0%
Aug-24	58	9292	160.2	17.1%	256	10651	41.6	19.3%
Jul-24	65	10377	159.6	12.5%	137	6737	49.2	2.0%
Jun-24	69	10660	154.5	2.4%	124	6161	49.7	4.8%

	NYダウ	Q/Q	S&P500	Q/Q	NASDAQ	Q/Q	R2000	Q/Q
2025年1月	1961.99	-2.8%	277.43	13.5%	808.73	20.3%	86.55	23.1%
2024年12月	1948.6	-3.9%	270.2	12.8%	764.85	19.4%	78.6	13.2%
2024年11月	1973.35	-1.9%	241.21	0.0%	676.11	2.4%	68.11	-5.9%
2024年10月	2017.76	-1.9%	244.52	-0.5%	672.4	-2.7%	70.31	-10.7%
2024年9月	2028.43	-1.5%	239.63	-2.7%	640.74	-5.4%	69.41	-15.1%
2024年8月	2012.01	-4.2%	241.16	-2.7%	660.49	-4.1%	72.36	-15.6%
2024年7月	2056.18	-1.0%	245.79	-0.3%	691.02	2.3%	78.71	-12.4%
2024年6月	2058.3	-1.3%	246.18	0.5%	677.4	12.3%	81.75	-3.0%
2024年5月	2100.8	0.7%	247.96	10.8%	688.9	15.8%	85.75	16.8%
2024年4月	2077.1	14.6%	246.65	11.5%	675.44	15.8%	89.87	23.5%

2025年01月

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