大手運用会社をリタイアし、八ヶ岳に住む株山人の日記

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2023年03月

2023年03月31日08:25

積水ハウスリートの増配、どう考える？

カテゴリ: 不動産編; リートの研究

積水ハウスリートが発表した増配は考え方がちょっと難しい。
３月２９日に御殿山SHビルを入居者のＴＩＳ社に７００億円で譲渡し譲渡益２０２億円を計上するが、一括売却ではなく2023/10期末から2028/4期末までの１０期（５年間）に分割して譲渡するという（詳しくは積水ハウスリートのＨＰで確認してください）。
各期の配当への影響は、23/10期＋４４７円に始まり、24/4期＋４３０円・・・と続き、28/4期＋３０９円と各期に増配効果が分散される。
これを株価はどう織り込んでいくのだろうか？

単純に１回＋４７７円の増配ならば株価は４７７円上昇して織り込む。
でも１０回連続で増配が続くと、そう単純な反応とは思えない。
配当割引モデルを使って、そこで増配がなかった場合と増配があった場合の現在価値の変化を考え、１０期連続増配の株価への影響をてみたい。

配当割引モデルは各期の配当を割引率（長期金利）で割り戻し現在価値を計算する。
以下の通りとなる・・・
　配当の現在価値＝　配当1／（1+金利）　＋　配当2／（1+金利）²　＋　配当3／（1+金利）³＋・・・・

基本的な配当水準を23/４期予想１７１４円として、その後23/10期に＋４４７円、24/4期に＋４３０円、24/10期に＋４１１円・・・と増配が続く。
この前提で１０期（５年）に受け取る配当額の現在価値は、配当をそれぞれの金利で割り引き合計すれば計算できる・・・１万９２５９円だ。

もし増配がなく毎期１７１４円の配当を得るとすると、同じ１０期の配当の現在価値は１万６２８４円と計算される。
金利は0.15％（半期）として計算した。

この差額（１万９２５９円ー１万６２８４円）である２９７５円は、今回のビル売却による配当の増額の影響だ。
つまり、御殿山ビルの売却による株価への影響はおよそ＋３０００円。

でももちろん、配当額はその時々の条件で変わる。
この＋３０００円を基準に加減していけばいいのではないかと思う。
すでに昨日積水ハウスリートの価格は１８００円上昇した。
長期増配の半分以上織り込んだような気がする。

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積年不満
⑤強い不満と怒り	△	✖	✖	✖	✖
④不満と怒り	〇	△	✖	✖	✖
③強い不満	〇	〇	△	✖	✖
②やや不満	〇	〇	〇	△	✖
①不満なし	〇	〇	〇	〇	△
	①年金・財産なし	②年金少額	③年金	④年金+財産	⑤年金+自宅	経済条件

列1	２３年末	２４年末	２５年末
上限値	5.587	5.625	5.625
中央値	5.125	4.25	3.125
下限値	4.875	3.374	2.375

GDP	0.4	1.2	1.9
失業率	4.5	4.6	4.6
PCE	3.3	2.5	2.1
PCEコア	3.6	2.6	2.1

実質金利	1.525	1.65	1.025

列1	米リート	変化率	Jリート	変化率2	外人買い
Feb-23	1561.28	-0.1%	13.53	-5.2%	-897
Jan-23	1639.23	11.0%	14.04	5.7%	-1085
Dec-22	1482.22	5.3%	14.45	7.5%	-943
Nov-22	1562.49	-2.5%	14.27	-2.5%	-629
Oct-22	1477.37	-13.3%	13.28	-12.5%	-352
Sep-22	1408.04	-10.0%	13.44	-7.2%	237
Aug-22	1602.26	-5.1%	14.64	-6.2%	-101
Jul-22	1704.14	-5.2%	15.18	-0.3%	-168
Jun-22	1563.87	-16.9%	14.49	-12.0%	-318
May-22	1687.56	-4.4%	15.6	-4.5%	609
Apr-22	1798.15	-1.4%	15.22	-10.0%	952

列1	ガス料金	列2	列3	電力料金	列4	列5
	使用量	料金	単価	使用量	料金	単価
Mar-23	139	19355	139.2	203	9308	45.9
Feb-23	160	22779	142.4	216	11239	52.0
Jan-23	180	28615	159.0	193	10111	52.4
Dec-22	146	20305	139.1	151	7028	46.5
Nov-22	94	15857	168.7	206	9825	47.7
Oct-22	80	12963	162.0	396	15984	40.4
Sep-22	53	8561	161.5	627	23519	37.5
Aug-22	54	8696	161.0	396	15984	40.4
Jul-22	78	11945	153.1	179	7963	44.5
Jun-22	79	11882	150.4	149	7028	47.2
May-22	99	14463	146.1	159	7237	45.5
Apr-22	164	19833	120.9	279	10625	38.1

列1	米国リート	変化率	Jリート	変化率2	外人買い
Feb-23	1561.28	-0.1%	1843.21	-6.4%	-233
Jan-23	1639.23	11.0%	1826.84	-7.5%	-400
Dec-22	1482.22	5.3%	1894.06	-2.6%	-264
Nov-22	1562.49	-2.5%	1970.04	-3.1%	-421
Oct-22	1477.37	-13.3%	1974.7	-2.3%	-258
Sep-22	1408.04	-10.0%	1945.25	-1.1%	50
Aug-22	1602.26	-5.1%	2033.71	1.4%	-144
Jul-22	1704.14	-5.2%	2021.99	2.3%	331
Jun-22	1563.87	-16.9%	1966.9	-1.8%	-288
May-22	1687.56	-4.4%	2006.03	6.9%	-211
Apr-22	1798.15	-1.4%	1975.75	1.5%	181

列1	景気後退確率	長短金利差
Feb-23	54.49	-0.96%
Jan-23	57.13	-1.18%
Dec-22	47.31	-0.54%
Nov-22	38.06	-0.69%
Oct-22	26.03	-0.12%
Sep-22	23.07	0.50%
Aug-22	25.15	0.19%

	NYDOW		S&P500		NASDAQ		R2000
3月3日	1927.89	5.44%	224.63	1.29%	512.97	-0.99%	91.17	14.35%
2月3日	1893.19	4.70%	223.35	0.22%	504.55	-3.01%	84.6	5.35%
1月6日	1854.97	0.74%	230.21	3.10%	519.55	-1.97%	84.01	3.74%
12月2日	1828.46	-2.33%	221.77	-0.68%	518.11	-4.46%	79.73	-3.74%
11月4日	1808.22	-4.03%	222.85	-2.05%	520.22	-9.17%	80.3	-5.44%
10月7日	1841.41	-4.49%	223.29	-2.58%	530	-4.12%	80.98	-7.43%
9月2日	1871.99	-1.22%	223.29	-1.90%	542.29	-1.68%	82.83	-11.50%
8月5日	1884.17	-0.41%	227.51	0.69%	572.74	3.15%	84.92	-3.65%
7月1日	1927.91	0.55%	229.2	1.39%	552.75	-2.96%	87.48	0.28%
6月3日	1895.14	-0.61%	227.62	1.22%	551.56	-3.74%	93.59	4.91%
5月6日	1891.86	0.71%	225.94	0.65%	555.27	-5.95%	88.14	-3.25%

	NYダウ		日経平均		ドル建て日経平均
2023年2月	32656	-4.2%	27445	0.4%	201.49	-4.1%
2023年1月	34086	2.8%	27327	4.7%	210.14	6.3%
2023年12月	33147	-4.2%	26093	-6.7%	197.77	-1.3%
2023年11月	34589	5.7%	27968	1.4%	200.44	8.0%
2023年10月	32732	13.9%	27587	6.4%	185.61	3.2%
2023年9月	28725	-8.8%	25937	-8.0%	179.91	-11.2%

2023年03月

kabusanjin