株山人の投資徒然草 : 六本木ヒルズとツイン２１（続編）

昨年１1月に「六本木ヒルズとツイン２１」というブログを書いた。
通常オフィスビルの算定価格なんて一般には手に入らないが、リートの保有物件にはビル毎の情報開示があり詳細が手に入る。
これを使って大阪と東京の都心オフィスビルの価値がどうなっているのか探ったのが昨年１１月のブログだ。
それから1年経ってどうなっているのか再検討してみた・・・ワシはしつこい性格なのだ。

前回のブログの注目点は、東京都心のピカピカの六本木ヒルズ、その過去4年の上昇率は+５％だったのに対し、大阪のランドマーク・ツイン２１の上昇率が+21％とかなり高かった事だ。
リーマン危機でやられた大阪の不動産市場が長期的に順調な回復を見せてきたことを示している。
そこで結論として、ツイン２１を保有するMCUB-MIDCITY（当時の分配利回り６％）は魅力的だとした。

その後1年経って、もう一度、決算短信から両ビルの算定価格/賃貸面積を計算してみた。
すると、ツイン２１の算定価格が4年間で+３０％と大幅上昇していたことが分かった・・・それに対して東京都心の六本木ヒルズは＋8％だった。
都心のオフィスビルに比べて、大阪のオフィスビルの価値はこの1年でさらに加速して上昇していた。
RIETのパフォーマンスを見ると、六本木ヒルズを保有する森ヒルズリートは1年間で+２０％と順調に値上がりしたが、ツイン２１を保有するMCUB‐MIDcityリートはなんと+３７％と大幅な上昇を達成していた。

実はこのMCUB-MIDcityは、不動産売却益による分配金の上乗せ分が今年６月期最後になくなり、１２月期の分配金は１９５５円と、６月実績２７５１円から大きく低下する予想になっている。
そして、分配金利回りも４％台前半から３％台前半へと１％も低下してしまった。
この分配金の低下＝利回りの低下で株価は天井を打つと思ったが、決算発表の後も上昇トレンドを続けた・・・分配金利回りが低下しても不動産価値が増加している場合は、REIT価格は上昇するという教訓かもしれない。
利回り水準以上に、各REITの組入れ物件の価値を時系列で見ていく必要があるのだろう。

これはREITを運用する投資家にとっては大きな変化だ。
従来、REITは利回り商品であって利回り水準と保有リスクが逆相関・・・利回りの高いREITはリスクも高く、利回りの低いREITはリスクが低かった・・・分配金利回りを見て分散すれば良かった。
しかし、不動産価値の増加＝モメンタムという視点を入れると、個別の物件価値を調査して買うというボトムアップのモメンタム型になる・・・こうなるとまるで株式と変わらない。
REITは利回り商品といえ株に近い商品へと変化してきている・・・つまり、それだけモメンタム重視のイケイケの過熱局面に入ってきたともいえる。

六本木ヒルズ、森タワーの不動産価値（単位：㎡2　百万円）

	賃貸面積	算定価格	帳簿価格	算定/面積
2015年7月	21482	66100	56331	3.08
2016年1月	25942	80900	68108	3.12
2016年7月	43041	134300	114076	3.12
2017年1月	43041	134900	113638	3.13
2017年7月	43041	134900	113323	3.13
2018年1月	43041	134800	112900	3.13
2018年7月	43041	138500	112621	3.22
2019年1月	43041	142800	112229	3.32
2019年7月	43041	143300	112049	3.33

ツイン２１の不動産価値（単位：㎡　百万円）

	賃貸面積	算定価格	帳簿価格	算定/面積
2015年6月	82313	46000	67553	0.56
2015年12月	82313	47400	67156	0.58
2016年6月	82313	48700	66760	0.59
2016年12月	82304	49500	66471	0.60
2017年6月	82304	51700	66248	0.63
2017年12月	82304	54500	66131	0.66
2018年6月	82304	55800	65985	0.68
2018年12月	82304	56700	65856	0.69
2019年6月	82304	59800	65971	0.73